Randamentele la rezidențiale în Cluj-Napoca au devenit cele mai scăzute din țară, Oradea fiind alternativă mai bună pe termen lung, constată experții financiari.
În trimestrul 2 al anului 2025, prețul mediu al imobilelor în România a ajuns la 1.846 € / mp, marcând o creștere de 15,5% față de aceeași perioadă din 2024, potrivit unui raport al agenției The Concept. “Este cel mai mare nivel înregistrat până acum și continuă tendința ascendentă început în urmă cu un deceniu, când metrul pătrat costa în medie doar 715 €.
Creșterea actuală confirmă dinamica pozitivă a pieței. Aceasta e alimentată de dezvoltări rezidențiale tot mai bine poziționate cerere susținută în centrele regionale și o percepție favorabilă asupra investițiilor în locuințe. Deși avansul e semnificativ, e susținut de factori structurali: majorarea veniturilor și oferta relativ rigidă din marile orașe”, potrivit The Concept.
Evoluția prețurilor ajustate cu salariul mediu net
Orașe precum București (1,41) sau Timișoara (1,46) rămân accesibile din perspectivă salarială, în ciuda prețurilor mari pe metru pătrat. În schimb, Cluj-Napoca (2,37) reconfirmă statutul de cea mai scumpă piață rezidențială, în care cererea mare și oferta limitată apasă constant pe raportul salariu – preț.
- Brașov. În T2 2025, indicele puterii de cumpărare (IPC) a scăzut ușor la 2,06, după ce în T1 atingea 2,10 – maximul din ultimul deceniu. Această corecție indică o temperare a creșterii prețurilor relativ la avansul salariilor, deși accesibilitatea rămâne limitată. Comparativ cu 2012 (2,51), nivelul actual semnalează o îmbunătățire lentă, dar constantă a condițiilor de achiziție.
- Timișoara. În T2 2025, IPC a scăzut la 1,46, după ce în T1 era la 1,50. Deși accesibilitatea s-a înrăutățit ușor, orașul rămâne unul dintre cele mai accesibile mari centre din țară. Echilibrul între venituri și nivelul prețurilor susține cererea și face din Timișoara o piață stabilă pentru investiții și locuire.
- Cluj-Napoca. În T2 2025, IPC a scăzut la 2,37, de la 2,44 în T1, dar rămâne al doilea nivel nivel ridicat din istorie. Prețurile locuințelor avansează mai rapid decât veniturile, accentuând presiunea asupra accesibilității. În pofida unei scăderi minore față de trimestrul precedent, Clujul păstrează cea mai ridicată barieră de intrare din România.
- Oradea. În T2 2025, IPC a scăzut la 1,91, după un vârf de 1,94 în T1. Această ajustare ușoară indică o corecție pozitivă, dar accesibilitatea rămâne sub presiune, ținând cont că prețurile s-au majorat constant. Comparativ cu 2012 (2,50), Oradea încă oferă condiții mult mai bune pentru cumpărători.
- Sibiu. În T2 2025, a scăzut la 1,60, după ce în T1 a fost 1,73, semnalând o îmbunătățire a accesibilității pe termen scurt. Această corecție indică un ritm de creștere a salariilor care a depășit ușor cel al prețurilor. Comparativ cu 2014 (1,76), nivelul actual este mai favorabil, sugerând o piață locală încă echilibrată din punct de vedere al raportului venit – preț.
Unitățile individuale tranzacționate
În primele șase luni din 2025, România a consemnat 74.523 tranzacţii cu unităţi individuale (case și apartamente), o scădere moderată de 3,5% față de intervalul corespunzător din 2024 (77.204). Brașovul și Clujul își reglează temperamentele, Constanța accelerează și Timișul menține un nivel solid de activitate.
- Brașovul a consemnat 3.672 de tranzacții, cu 9,6 % sub media multianuală 2017-2024 (3 867) și cu -9,6 % față de S1 2024 (4 066), semnalând o temperare a cererii ca urmare a prețurilor din ce în ce mai ridicate.
- Clujul a înregistrat 4.715 tranzacții, situându-se cu 2,8% sub media de 4.851, deși cu +6,2% peste S1 2024 (4.443), ceea ce arată că, în ciuda costurilor ridicate de achiziție, cererea a rămas activă și orientată către zonele periurbane și orașele secundare ale județului.
- Timișul a consemnat 4.712 tranzacții, cu +2,8% peste media de 4.330 și doar -2,5% față de S1 2024 (4.833), demonstrând o piață echilibrată, alimentată de creșterea salariilor și de proiecte noi de dezvoltare rezidențială.
- Bihorul a consemnat 1.447 tranzacții, +6,6 % peste media istorică de 1.358 și -13,9 % față de S1 2024 (1.682), ceea ce sugerează o piață relativ constantă, cu investitori atenți la zonele urbane emergente.
- Sibiul a avut 1 031 tranzacții, cu -10,1% sub media de 1.147 și -11,3 % față de S1 2024 (1 162), semnalând o corecție după creșterile rapide din anii trecuți și o revenire la ritmuri sustenabile.
“Când privim retrospectiv la evoluția pieței imobiliare din România, devine clar că aceasta urmează un ciclu natural de dezvoltare, influențat de dinamica economică, accesul la finanțare și nevoia reală de locuire. Ne aflăm la începutul unei noi faze de creștere accelerată, susținută de fundamente economice solide: venituri în creștere, ofertă limitată de locuințe noi, o cerere rezidențială autentică în marile orașe. Prețurile ajustate cu inflația și evoluția accesibilității indică un potențial sănătos de continuare a creșterii și în anii următori, atât timp cât contextul economic general rămâne stabil” – Daniel Tudor, fondator The Concept
Randamentul mediu brut al investițiilor rezidențiale în T1 2025
- În Brașov, randamentele au continuat să scadă în T1 2025, ajungând la 5,30% pentru garsoniere, 4,99% pentru apartamentele cu două camere, 5,09% pentru cele cu trei camere. Comparativ cu T1 2024 (5,87-6,04%), scăderile sunt evidente și marchează cea mai slabă performanță trimestrială din ultimii patru ani. Față de 2021, când randamentele oscilau între 5,9 și 6,1%, declinul e clar și semnalează presiuni persistente asupra chiriilor, în timp ce prețurile de achiziție au rămas ridicate. Investitorii activi pe această piață trebuie să fie tot mai selectivi, deoarece diferențele între tipurile de proprietăți și zone devin tot mai relevante pentru performanța finală.
- În Timișoara, situația este mai stabilă, deși cu diferențe importante între segmente. Randamentul garsonierelor în T1 2025 s-a menținut la 4,51%, aproape identic cu T4 2024, în timp ce apartamentele cu două camere au înregistrat 5,15%, în scădere față de 5,48% în trimestrul anterior. Apartamentele cu trei camere au performat mai bine, atingând un randament de 4,75%, în ușoară revenire după valorile mai modeste din 2023. Aceste date arată că Timișul rămâne o piață matură și echilibrată, unde creșterile abrupte sunt rare, dar stabilitatea atrage investitori cu orizont lung și toleranță scăzută la risc.
- În Cluj, randamentele au atins în T1 2025 cele mai scăzute niveluri din ultimii ani, confirmând statutul județului ca piață premium, dar tot mai puțin rentabilă pentru investițiile rezidențiale. Garsonierele au generat un randament de doar 3,82%, apartamentele cu două camere 3,66%, cele cu trei camere 3,60%. Comparativ cu valorile din T1 2024 (4,13%-4,27%), scăderea este semnificativă. Evoluția reflectă o combinație de factori: prețuri de achiziție ridicate, ajustări limitate ale chiriilor, concurență mai mare pe piața de închiriere. Investitorii trebuie să mizeze pe aprecierea pe termen lung a valorii imobilului mai degrabă decât pe cash flow imediat.
Concluzii la nivel național:
- Prețurile locuințelor semnalează o piață activă. În T2 2025, prețurile locuințelor la nivel național au crescut cu +15,5% față de T2 2024, cea mai mare evoluție anuală din ultimii 7 ani. Bucureștiul (+19%) și Craiova (+22%) conduc acest val de scumpiri, alimentate de cererea rezidențială și investițională. Piața este activă, dar nu euforică – un semn de maturizare.
- Prețurile cresc mai repede decât inflația. Aceasta este o veste bună pentru investitori. Prețurile ajustate cu inflația au crescut cu peste 9% în termeni reali, confirmând reziliența pieței. Astfel de creșteri reale indică în continuare un interes solid pentru achiziții și o piață în echilibru între cerere și ofertă.
- Veniturile țin pasul cu creșterea prețurilor. IPC a crescut de la 1,61 la 1,66 – un semnal de ușoară deteriorare. Totuși, suntem încă departe de nivelurile tensionate din 2008 sau din perioada 2010-2015, când pentru 1 mp erau necesare peste două salarii medii. Evoluția salariilor continuă să atenueze impactul scumpirilor.
- Diferențe mari între orașe: de la București la Cluj, ecartul se adâncește. Bucureștiul rămâne cel mai accesibil oraș mare, cu IPC de 1,43, urmat de Timișoara (1,50), Iași (1,72). La polul opus, Cluj-Napoca a ajuns la un IPC record de 2,44, o combinație de prețuri ridicate și creșteri salariale insuficiente, semn că presiunea pe investitori și chiriași continuă să urce.
- Tranzacțiile scad față de 2024, dar rămân peste nivelul din 2023. În S1 2025 s-au înregistrat 74.523 de tranzacții, cu -3,4% față de S1 2024, dar cu +12,6% față de 2023. Această scădere ușoară indică o selecție mai atentă a oportunităților de către cumpărători. Cluj și Constanța sunt singurele orașe mari cu creștere de tranzacții față de 2024, în timp ce Iași și Brașov înregistrează corecții importante.
- Creditarea devine norma, iar ponderea cash-ului scade accelerat. Ponderea achizițiilor prin credit ipotecar a crescut la 61% la nivel național și 63% în București și Cluj. Această dinamică sugerează încredere în economie, dar dacă este scăpată de sub control, atrage și riscuri în contextul unei posibile creșteri de dobânzi.
- Randamentele rezidențiale rămân competitive în București, Constanța și Iași. București: 6,02-6,96%, Constanța: 5,68-6,01%, Iași: 5,22-5,76% – randamente brute bune, mai ales raportat la stabilitatea orașelor. Scăderea randamentelor față de anii anteriori este determinată de prețurile de achiziție în creștere, dar acestea rămân peste depozitele bancare și titlurile de stat pe termen scurt.
- Contrast puternic între piețele locale. Randamentele din Cluj (3,60-3,82%) sunt cele mai scăzute din țară, în ciuda unei cereri ridicate. Ecuația tensionată afectează atractivitatea investițională. În contrast, Oradea, Constanța sau Iași oferă un echilibru mai bun între preț, cerere și randament, mai ales pentru investitorii cu orizont pe termen lung.
