Creșterea cotei de TVA aplicată locuințelor noi a schimbat dinamica pieței rezidențiale din România, punând presiune atât pe cumpărători, cât și pe dezvoltatori. Dacă segmentul mediu este cel mai afectat – cu apartamentele sub 120 mp și sub 600.000 lei devenind mai scumpe cu mii de euro – zona de lux rămâne mai rezilientă, iar locuințele vechi ar putea cunoaște o cerere tot mai mare. Într-un context fiscal și economic tensionat, dezvoltatorii sunt forțați să-și adapteze strategiile, iar orașele din Transilvania și Banat continuă să atragă investitori datorită stabilității și creșterii economice.
Despre toate aceste schimbări și perspective, am discutat cu Cristian Lazăr – fondator Blanc Imobiliare, Realtor și Președinte al Departamentului de Etică al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR), o voce activă în consolidarea standardelor profesionale din domeniul imobiliar.
Impactul creșterii TVA asupra pieței rezidențiale
Cum evaluați impactul majorării TVA asupra pieței rezidențiale din România, în special în segmentul locuințelor noi?
Cristian Lazăr: Majorarea TVA are un impact semnificativ mai ales asupra segmentului care până acum beneficia de cota redusă de 9% – locuințe sub 120 mp utili și sub 600.000 lei. Diferența de 12 puncte procentuale va înseamnă că un apartament de 100.000 Euro va costa cu 12.000 Euro mai mult pentru cumpărător. În cazul locuințelor cu TVA de 19%, trecerea la 21% este mai ușor de absorbit și uneori dezvoltatorii preiau o parte din cost. Cert este că scumpirea locuințelor noi va împinge cererea către apartamentele mai vechi, ceea ce va duce la creșterea prețurilor și pe acest segment. Practic, întreaga piață resimte presiune.
Credeți că modificările fiscale recente influențează strategiile dezvoltatorilor? Se resimte o repoziționare a ofertei?
C.L.: Consider că modificările fiscale îi obligă pe dezvoltatori să-și regândească strategiile. Mulți își eficientizează costurile și caută să aducă valoare adăugată pentru a justifica noile prețuri. În Oradea, unde activez eu, am observat două abordări: unii dezvoltatori au ajustat prețurile pentru a rămâne atractivi, iar alții au ridicat nivelul serviciilor și al facilităților. În ambele cazuri se conturează o repoziționare a ofertei și o piață mai competitivă decât înainte.
Segmentul imobiliar de lux este mai puțin afectat sau, dimpotrivă, devine și el vulnerabil la noile taxe?
C.L.: Segmentul rezidențial de lux este mai puțin afectat. Aceste proprietăți depășesc deja plafoanele pentru TVA redus, iar o creștere de la 19% la 21% sau introducerea unei „taxe pe lux” nu reprezintă un factor decisiv pentru cumpărătorii cu resurse financiare ridicate. Discutăm de câteva zeci de mii de euro în plus la achiziție și de o cheltuială anuală suplimentară, dar acest segment are o reziliență mult mai mare decât cel de mijloc.
Politicile fiscale afectează piața imobiliară
Considerați că politicile fiscale actuale stimulează sau frânează dezvoltarea sustenabilă a pieței imobiliare pe termen mediu și lung?
C.L.: Pe termen mediu și lung consider că actualele politici fiscale mai degrabă frânează dezvoltarea sustenabilă. Eliminarea facilităților cum ar fi TVA redus pentru prima locuință afectează în special tinerii și familiile aflate la început de drum, exact segmentul care asigură reînnoirea și dinamica pieței. Consecința imediată este migrarea multora către chirii, ceea ce reduce volumul tranzacțiilor și încetinește dezvoltarea sectorului imobiliar.
Unii „specialiști” atrag atenția că în urma politicilor fiscale actuale urmează o prăbușire a pieței imobiliare. Cât este adevăr și cât este fals în această afirmație? La ce să se aștepte cei care amână cumpărarea unui imobil bazându-se pe această afirmație?
C.L.: Nimeni nu poate spune cu exactitate ce se va întâmpla în viitor, motiv pentru care sunt rezervat în a face predicții. Ce le recomand însă celor care amână achiziția bazându-se pe astfel de afirmații este să discute cu un agent imobiliar profesionist, care le poate oferi o imagine reală și completă asupra pieței din acest moment. Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii, pot alege un agent membru al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România, care poate face o analiză de piață comparativă, poate recomanda soluții de finanțare în colaborare cu brokeri de credit și, cel mai important aspect, verifică proprietatea din toate punctele de vedere (acte, starea clădirii, istoricul proprietății) și o pregătește pentru tranzacționare, urmând toți pașii legali. Astfel, tranzacția va fi securizată și se desfășoară transparent și în acord cu legislația în domeniu. Eu activez de opt ani în domeniu și în fiecare an aud aceiași „specialiști” anunțând prăbușirea pieței. Cei mai nemulțumiți de prețurile de azi sunt cei care au amânat cumpărarea. Repet: nimeni nu poate anticipa cu exactitate viitorul pieței imobiliare.
Transilvania și Banat, creștere constantă
Cum a evoluat piața imobiliară în principalele centre urbane din Transilvania și Banat în ultimii ani?
C.L.: Piața imobiliară din Transilvania și Banat a evoluat constant în ultimii ani, mai ales în cele cinci centre urbane majore: Cluj-Napoca, Brașov, Sibiu, Timișoara și Oradea. Conform datelor Imobiliare.ro și Storia.ro, aceste regiuni au înregistrat o creștere semnificativă a prețurilor medii pe metru pătrat determinată de cererea ridicată, oferta limitată, dezvoltarea urbană și investițiile în infrastructură.
Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Oradea sau Arad sunt orașe în plină dezvoltare. Ce diferențe remarcați între aceste piețe?
C.L.: Piețele imobiliare din Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Oradea și Arad au particularități proprii. Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață datorită universităților și sectorului IT. Timișoara se remarcă prin absorbția ridicată a investițiilor străine directe, fiind al treilea municipiu la acest capitol. În Oradea, accentul este pus pe atragere de fonduri europene și pe investițiile în infrastructură, susținând dezvoltarea urbană rapidă. Brașovul beneficiază de un sector turistic în expansiune, în special în ultimii doi ani de când funcționează aeroportul, ceea ce a crescut atractivitatea orașului. În final, Arad se dezvoltă pe segmentul logistic și industrial, fiind anul trecut al doilea oraș după București ca suprafețe de noi spații logistice, cu 22.000 mp construite anul trecut.
Care sunt factorii-cheie care atrag investitorii imobiliari în aceste regiuni – infrastructura, forța de muncă, universitățile, diaspora?
C.L.: În opinia mea, cel mai important factor este creșterea economică. Cluj, Timiș, Brașov și Bihor sunt în top 10 județe după cifra de afaceri realizată, ceea ce atrage investitori de business care generează cerere pe piața imobiliară, creând un ciclu de dezvoltare economică. În plus, infrastructura modernă, universitățile mari, forța de muncă înalt calificată și legăturile cu diaspora fac aceste regiuni atractive pentru investitori.
Cererile de creditare și prețurile în creștere
Cum se reflectă tendințele naționale (prețuri, cerere, creditare) în realitatea pieței regionale din Transilvania și Banat?
C.L.: Există o interconectare directă între tendințele naționale și piața imobiliară din Transilvania și Banat, mai ales în marile orașe. Piețele din aceste zone generează o creștere semnificativă a prețurilor, fapt ce atrage o parte importantă din cererea și creditarea la nivel național.
Analiza Imobiliare.ro arată că între trimestrul 2 din 2024 și trimestrul 2 din 2025, cererea națională pentru locuințe a crescut cu 5,6% iar prețul mediu solicitat cu 27,4%.
Finanțarea urmează același trend. BNR indică în aceeași perioadă o creștere de 27,8% a creditelor noi pentru locuințe și de 9,45% a valorii medii a creditelor noi acordate.
În ce măsură influențează mobilitatea internă (migrarea populației din alte regiuni) cererea imobiliară în vestul țării?
C.L.: Mobilitatea internă are un rol important în creșterea pieței imobiliare din vestul țării. Persoanele care se mută din alte regiuni vin nu doar pentru oportunități de muncă, ci și în căutarea unei locuințe, ceea ce stimulează cererea pentru închirieri și achiziții.
Credeți că Transilvania și Banatul pot deveni poli de atracție pentru investitorii care caută stabilitate într-un climat economic incert?
C.L.: Transilvania și Banatul sunt deja privite ca poli de atracție. Tot mai mulți investesc aici datorită stabilității economice, infrastructurii moderne și forței de muncă înalt calificată. Aceste regiuni oferă condiții favorabile atât pentru afaceri, cât și pentru dezvoltări imobiliare, chiar și într-un climat economic incert.
Ce perspective vedeți pentru dezvoltarea pieței imobiliare din aceste regiuni în următorii 3-5 ani, în ciuda provocărilor fiscale și economice?
C.L.: Consider că piața imobiliară din aceste regiuni are perspective pozitive. Cererea va crește pe segmentul rezidențial, comercial și industrial, susținută de creșterea economică și investițiile în infrastructură. Chiar dacă provocările fiscale și economice vor pune presiune pe termen scurt, va exista o perioadă de consolidare, urmată de o accelerare pe măsura stabilizării economiei.
Articol apărut în Transilvania Business 141
