Introducere
Discuția despre fenomenele locuirii în România este incompletă în absența punctelor de vedere ale arhitecților. Aceștia sunt cei care cunosc cerințele investitorilor prin temele proiectelor la care participă și pot aprecia foarte bine care sunt tendințele și schimbările de orientare care apar de la o perioadă la alta. Bineînțeles că niciunul dintre noi nu poate avea o imagine globală a pieței, pentru că aceasta este vastă și, de la caz la caz, participăm mai mult sau mai puțin doar la anumite segmente ale ei. Eu sunt doar unul dintre arhitecți, dar prin preocupările pe care le am, din biroul de proiectare și de la catedra universitară, unde predau un curs de teorie a locuirii, dar și dinspre Ordinul Arhitecților din România, de unde încercăm să monitorizăm fenomenele construirii, pot să îmi formulez o perspectivă relevantă. Tot în introducere atrag atenția asupra situației legale din România, mai ales la respectarea legilor legate de construirea locuințelor. România este un stat în care orice construcție nouă sau transformare a unei construcții existente, indiferent de destinația acestora, trebuie autorizată. Mai mult, pentru orice proiect care trebuie autorizat se impune prin lege contribuția fundamentală a arhitectului. Cu toate acestea există un procent uriaș de construcții care nu au autorizații sau care nu le respectă. Acestea se realizează masiv în mediul rural și în localitățile mici, dar și în orașele mai mari, acolo unde, datorită reglementărilor sau a birocrației, oamenii decid să construiască de capul lor, asumându-și riscurile. Dacă multe construcții autorizate se realizează fără arhitecți, sunt multe construcții neautorizate care au aportul arhitecților. Pentru a discuta despre piață și fenomenele locuirii e bine să înțelegem că ceea ce este fiscalizat nu coincide cu ceea ce este legal, iar, în detalii, pentru că există o lege a locuinței, nu tot ceea ce este autorizat, recepționat și întăbulat, o respectă pe aceasta.
Clasificare
Să începem dezvoltarea subiectului prin a rememora clasificarea locuințelor după modul în care sunt deținute și folosite. Astfel există locuințe sociale, care se închiriază preferențial categoriilor defavorizate în condiții subvenționate, și locuințe care sunt accesibile în cadrul pieței, fie pentru cumpărare, fie pentru închiriere. Din a doua categorie se disting locuințele realizate de investitori pentru ei înșiși, care sunt un segment semnificativ al pieței românești, chiar dacă nu trec prin agendele agenților imobiliari. Locuințele sociale sunt aproape inexistente ca segment de piață, statul și administrațiile locale nefiind preocupate vizibil de realizarea lor. Putem afirma că după tentativele de acum aproape 20 de ani, când guvernul a derulat un program de locuințe sociale, s-a renunțat la o astfel de politică și s-a trecut la programe de piață prin ANL. Nu voi comenta acum rezultatele acestui program sau faptul că el a reprezentat o concurență neloială cu implicarea statului, față de dezvoltatorii privați. Oricum programul nu a devenit nicidecum un pilon al pieței și poate că e mult mai bine așa. Voi discuta în schimb despre faptul că piața de locuințe noi se referă masiv la construirea de locuințe colective în așa numitele blocuri cu apartamente. Lipsesc de pe piață, cum spuneam, investițiile statului în locuințe cu destinație socială și mai lipsesc reabilitările profunde, așa-numitele deep renovations, care constituie o piață care a deține peste 50 % în țările europene avansate. La noi putem vorbi doar de bine cunoscutele reabilitări termice prin anveloparea construcțiilor existente, echivalentul unor renovări parțiale, superficiale, fără valoare adăugată arhitecturii. Mai e ceva care lipsește din piață, deși modelul ar fi absolut benefic, dacă observăm categoriile sociale și necesitățile românești. Mă refer la locuințele sociale realizate de dezvoltatori privați, sub contract cu administrațiile publice care garantează subvenționarea chiriilor. Urmăriți acest model în Franța unde se poate face o afacere bună construind pentru cei defavorizați. Noi însă suntem încă departe de parteneriatul public-privat autentic și… neapărat curat.
Fenomenele pieței
Construcția de locuințe noi și transformările construcțiilor existente reprezintă un segment foarte consistent din întreaga piață a construcțiilor. Mai mult, investițiile imobiliare în locuințe pot fi foarte profitabile, mai ales datorită caracterului lor îndeobște speculativ și unei piețe relativ ușor de monitorizat, în care îți poți insera afacerea. Locuințele se vând și se cumpără. Sunt câteva particularități ale acestei piețe, determinată de un raport mereu deficitar al cererii față de ofertă, acolo unde piața ”merge”. Una este datorată apetitului mult peste mediile cunoscute care fac ca românii să își dorească să fie proprietari. Se pare că această dorință nu s-a diminuat cu trecerea timpului, crescând doar frecvența cu care cineva își schimbă locuința, cumpărând mai des o nouă proprietare, mai bună. Altă particularitate este migrația internă, respectiv mișcarea populației. Acest fenomen este foarte bine prezentat în studiul Magnet Cities, Migration and Commuting in Romania1, inițiat de Banca Mondială. Consecința migrației și navetismului pentru piața de locuințe se simte în polii spre care se îndreaptă interesul oamenilor, respectiv capitala și câteva orașe mari. Având în vedere însă faptul că balanța demografică din România este dezastruoasă, că am pierdut 17 % din populație în 25 de ani, conform studiului IRES, publicat în revista Sinteza din octombrie/noiembrie 20172, asta înseamnă că pentru fiecare investiție imobiliară nouă în domeniul locuirii există undeva un loc abandonat, o localitate care este părăsită. Dacă privim activitatea firmelor de arhitectură din România, urmărind rezultatele studiului Cele mai puternice 100 firme de arhitectură 20173, oferit de IBC focus, putem constata că prezența proiectelor de locuințe în portofoliile liderilor pieței este neomogenă. Există birouri care și-au bazat substanțial cifra de afaceri pe proiectele de locuințe, câteva din primele 100 ocupându-se doar de locuințe și există birouri care fac foarte puține locuințe sau care nu au abordat deloc clientela de dezvoltatori pentru aceste proiecte. Sunt mai multe explicații atât pentru abordarea acetui tip de proiecte cât și pentru evitarea lor de către arhitecți. Există clienți care reinvestesc constant și care colaborează în continuare cu cei cu care au mai lucrat. Arhitecții beneficiază astfel de continuitate și volum de lucru, chiar dacă se știe că pentru proiectele de acest tip, în general nu se plătește prea bine. Investitorii încearcă să reducă drastic costurile la toate capitolele, majorându-și profiturile. Pe de altă parte, abordarea de către arhitecți a proiectelor din alte domenii, cum ar fi birourile, spațiile comerciale sau cele industriale și logistice, se știe, este mult mai profitabilă.
La roșu, la gri, la cheie?
Strategiile de piață au dezvoltat practici legate de construirea de locuințe și vânzarea lor în diferite stadii de realizare, respectiv chiar și înainte de a fi terminate. Aceasta face ca o anumită clientelă să fie atrasă de prețurile mai scăzute și, mai ales, de mirajul opțiunilor proprii și al economiilor pe care își imaginează că le vor putea realiza dacă își finisează și echipează singuri locuințele. Există o logică a acestor vânzări la roșu, adică fără niciun fel de finisare și uneori cu o echipare sumară, la gri, cu finisaje de bază, mai ales exterioare dar și la cheie, adică pregătite complet pentru a fi folosite, mobilate integral. Dacă din punct de vedere al intereselor cumpărătorilor aceste formule au sens, din perspectiva legalității construirii și a tranzacțiilor, ele sunt în anumite cazuri forțate. O construcție nu poate fi recepționată dacă nu s-au realizat toate cele prevăzute în proiectul autorizat, care nu poate exclude finisajele și instalațiile complete. Dacă construcțiile nu sunt recepționate, tranzacțiile cu acestea sunt practic imposibile, după lege, dar inventivitatea dezvoltatorilor, interesul clienților și contribuțiile anumitor instituții publice cu responsabilități în domeniu, inclusiv ale notarilor, au făcut ca diferite practici să prolifereze. Presiunile pentru așa ceva sunt imense, mai ales în cazul administrațiilor cu birocrații foarte lente, iar timpul în aceste afaceri se știe că se traduce în bani…
Politici de locuire?
În România, din păcate, așa cum am mai spus, locuirea este lăsată aproape complet în voia pieței private, spre deosebire de mai toate modelele din statele europene cele mai performante. Pot afirma ferm că avem un deficit substanțial de politici publice, politica pentru locuire fiind absentă. Nu pot să spun decât că este o mare greșeală a guvernanților, cu efecte resimțite în calitatea vieții. Având însă în vedere faptul că nu avem în țară termeni de comparație, suntem tentați să ignorăm această lipsă.
Sustenabilitatea
Este deja notorie schimbarea de paradigmă din domeniul construirii care ne conduce către obligația și interesul de a construi clădiri durabile, eficiente energetic, sustenabile și sănătoase la modul global, considerând amprenta de carbon datorată realizării lor și efectele asupra utilizatorilor. Subiectul este pe buzele tuturor, face parte din toate strategiile de dezvoltare și cu toate acestea este foarte slab reflectat în construcția de locuințe de la noi. Explicațiile sunt simple. Dacă cei care construiesc pentru ei înșiși, pentru propria afacere sau pentru a închiria unor utilizatori din ce în ce mai exigenți sunt interesați de calitate și eficiență pe termen lung, cei care realizează locuințe pentru a le vinde și a reinvesti sunt foarte tentați să nu acorde atenție aspectelor legate de costurile de utilizare ale acestora. Din perspectiva sustenabilității, locuințele realizate de dezvoltatori sunt codașe la capitolul sustenabilitate.
Clienții pieței rezidențiale
Este foarte important să observăm modul în care clienții pieței de locuințe evoluează în timp. Piața nu este deloc statică, chiar dacă are o inerție mare. Mai multe studii au abordat profilul cumpărătorilor de locuințe, care la rândul lor influențează caracterul pieței. Fără să intru în detalii, vă recomand să urmăriți aceste studii care indică a anumită maturizare a unui segment de cumpărători, pentru care o locuință reprezintă ceva foarte serios și de aici cunoștințele și exigențele aferente deciziei de a o achiziționa. Tot mai mult sunt înțelese componentele de eficiență energetică, materiale ecologice, materiale cu emisii reduse de compuși volatili sau biofilia. Rezistă încă în forma unui segment consistent, cei care cumpără influențați doar sau aproape doar de preț. De aici rezultă fireasca segmentare a pieței, după cumpărătorii vizați. Orașele universitare care primesc studenți străini în număr mare sau cele în care numărul de expați, de oameni de afaceri sau angajați ai unor firme internaționale este mare, au segmente de piață imobiliară influențate de aceștia, evident diferite de ceea ce știam și vedeam peste tot. Și aceasta este o formă de maturizare.
Recomandări
A face recomandări este o întreprindere îndrăzneață, care poate apărea chiar ca fiind arogantă, mai ales din partea unui arhitect. Totuși, pentru că editorii mi le-au cerut și pentru că sunt convins că avem de câștigat dacă ne împărtășim convingerile și experiențele, o voi face.
Pentru guvernanți recomand să nu mai întârzie cu o politică pentru locuire în România, consistentă. Tot ei ar trebui să bună bazele legale parteneriatelor public-private indispensabile pentru dezvoltarea sustenabilă a mediului construit. Mă refer în special la apariția și în România a proiectelor urbane în care administrațiile rezervă și achiziționează terenuri pentru care generează și gestionează master-planuri, reîntorcându-le apoi în circuitul privat, dar în manieră strategică.
Pentru administrațiile locale recomand să se concentreze intens asupra tranziției către e-guvernanță efectivă și nu doar declarată, să nu cadă prea ușor în mrejele promisiunilor de SMART City, fără a le înțelege și a se asigura de eficiența investițiilor în acest sens și, mai ales, să reducă birocrația planificării urbane, autorizării construirii și a recepționării lucrărilor executate. Tot pentru administrațiile locale este fundamental modul în care vor aborda ppp-urile și cum vor defini componenta publică din dezvoltările de locuințe private.
Pentru investitori recomand să ia cât mai serios în calcul viitorul construcțiilor care se întrezărește în modelele deja existente în țări europene cu tradiție consistentă. Transformările de abordare, modul de generare a proiectelor și, mai ales, gestiunea în timpul utilizării, acel facility management și el întârziat în România, fiind fundamental și inevitabil. Cei care dezvoltă prin proiecte de locuințe trebuie să asigure garanții pentru produsele aruncate în piață, pe termen lung, însoțite de predictibilitate tehnică a elementelor componente, izolații, instalații, echipamente etc.
Pentru cumpărători recomand să consulte un arhitect, altul decât cel care a realizat proiectul din care doresc să achiziționeze. Asigurați-vă că există cartea construcției corect realizată și că garanțiile necesare pentru echipamente și elemente de construcție sunt clar oferite și acoperite. Atenție la recepția de la terminarea lucrărilor și la recepția finală de după perioada de garanție, care nu sunt același lucru!
Pentru agenții imobiliari, care sunt răsplătiți cu procente substanțiale din valoarea tranzacțiilor, care sunt bine mai mari decât costurile de construire, recomand să ofere cumpărătorilor recomandări responsabile și să garanteze prin competențele pe care le au, legalitatea și corectitudinea tranzacțiilor.
Pentru arhitecți recomand să urmeze un principiu aparent banal, dar, în fapt, esențial pentru progres: fiecare proiect nou să fie mai bun decât precedentul, programatic și faptic. În plus, arhitecții trebuie să ducă proiectele până la capăt, adică până când devin realitate, având grijă de toate detaliile.
Constructorilor le recomand să nu accepte să lucreze după proiecte incomplete, mizând pe faptul că vor aduce ei ceea ce lipsește, vor rezolva toate problemele. Nu, colaborarea cu arhitecții trebuie să fie deplină, sub responsabilitatea lor.
Iar pentru noi toți, să nu uităm că suntem sau vom deveni, probabil de mai multe ori în viață, clienții celor care realizează locuințe pentru oameni.
1 Marius Cristea, Codruța Mare, Ciprian Moldovan, Andreea China, Thomas, Farole, Adina Vințan, Jane Park. Keith Patrick Garrett, Marcel Ionescu Heroiu – Magnet Cities, Migration and Commuting in Romania, World Bank Group, Social, Urban, Rural & Resilience, 2017, București.
2 Vasile Ghețău – Un declin care nu mai poate fi oprit: declinul populației țării, în revista SINTEZA # 45, octombrie – noiembrie 2017, Cluj-Napoca.
3 IBC focus – Cele mai puternice 100 firme de arhitectură 2017, studiu pe date publice al activității societăților comerciale înregistrate sub codul CAEN 7111, pentru anul 2016, IBC focus, 2017, Cluj-Napoca.
de Șerban ȚIGĂNAȘ
Sursa foto: TB & Agerpres Foto
