Jucătorii din umbră ai celei mai dinamice piețe imobiliare din România și-au propus să depășească perioada de criză.
Profesionalizarea agenților, evitarea dezvoltatorilor dubioși, reducerea muncii la negru au fost principalele puncte de reper pentru 350 de specialiști prezenți la întâlnirea anuală Imobiliare HUB Cluj-Napoca. Echipe întregi de la agenții precum Blitz Imobiliare, RE/MAX Pro, Capital Imobiliare, Napoca Imobiliare, Win Imobiliare sau Klar Imobiliare au găsit un bun prilej de dialog și socializare.
“După statisticile noastre, interesul în piața imobiliară se menține din partea potențialilor cumpărători, atât că decizia de achiziție se amână. Anunțurile existente pe piață sporesc confuzia investitorilor; multe dintre ele sunt false, nu au imagini reprezentative pentru acea proprietate, nu reflectă locația exactă”, a remarcat Dan Puică, CEO al Imobiliare.ro.
Un sondaj realizat de portalul de specialitate arată că așteptările sunt ca piața să stagneze în acest an, eventual să scadă. “Cei mai mulți dintre clienți se așteaptă să își cumpere locuință peste șase luni. Principalii factorii care i-ar împiedica sunt, în ordine, creșterea prețurilor, majorarea dobânzilor / ratelor și creșterea inflației”, a sintetizat Sebastian Ungureanu, Chief Product Officer la Imobiliare.ro.
Creditele bancare, înlocuite de cash
Dan Niculae, Head of New Business în cadrul platformei, a arătat că piața anuală a creditelor ipotecare a urcat de la 2,6 la 4,7 miliarde euro, între 2018 și 2022, în urma creșterii puterii de cumpărare a românilor și a maturizării sistemului bancar.
“O estimare realizată de noi prin inteligența artificială (Machine Learning), pe baza istoricului volumelor, tranzacțiilor și dobânzilor, indică faptul că piața creditelor ipotecare va avea un recul, în acest an, la 3,4 miliarde euro. “Lumea va cumpăra mai mult cu bani cash decât pe credite în această perioadă”, anticipează Niculae.
“Previziunile noastre financiare sunt că indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC), care s-a dus de la 5,71 la 5,98% la finele lui 2022, adică un maxim istoric, va înregistra o ușoară scădere, la 5,92%, în iulie 2023. Apoi, lucrurile vor merge încet spre normalizare, iar din octombrie vom asista la revenirea pieței, prin dezghețul cererii”, susține Doru Iliescu, fondator al DSA Advisor.
Vânzările de apartamente, în picaj
Andreea Popa, analist la Market 360, a făcut radiografia anului 2022 și sinteza trimestrului I din 2023. “Cluj-Napoca era cel mai scump oraș din România – 2.410 euro/mp, urmat de București – 1.680 euro/mp și Brașov – 1.570 euro/mp. Anul trecut, cererea la apartamente a scăzut cu 30% la Cluj-Napoca față de 2021, iar în ianuarie-februarie, cu 13% comparativ cu aceleași luni din anul precedent. Oferta s-a diminuat cu 11% în 2022. Cu toate aceste scăderi, prețurile au urcat și în 2022, și la începutul acestui an.
La nivelul județului Cluj, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară a consemnat o scădere de 2.000 de tranzacții în 2022: -4% în trim. I, -19% în trim. II, -26% în trim. III și -20% în trim. IV. În primele două luni din 2023 deficitul era de -38%. Așadar, cererea a coborât cu 30%, oferta cu 11%, tranzacțiile s-au diminuat, dar prețul mediu a urcat cu 15%. Scăderea cererii coroborată cu cea ofertei au pus presiune pe preț care a continuat să crească”.
În schimb, volumul apartamentelor închiriate a crescut cu 6% la nivelul anului trecut, în trim. IV fiind consemnată chiar o majorare cu 20%, în timp ce oferta a scăzut cu 33%. Prețul cerut al chiriilor a urcat, în medie, cu 9%. “Piața chiriilor a fost puternic impactată de pandemie, însă și-a revenit repede, cu mult peste așteptări. Potențialii cumpărători de apartamente s-au orientat spre chirii, oamenii s-au întors la muncă, studenții la facultate, iar cererea a explodat. Tendința se va menține și în acest an”.
“Turiștii imobiliari” dispar din peisaj
Cele mai aprinse discuții au avut loc pe tema practicilor din intermedierile imobiliare, mai ales în contextul proiectului de lege al agentului imobiliar, aflat în dezbatere la Parlamentul României.
“Contracția pieței va elimina mulți dintre acei turiști imobiliari; vor rămâne doar oamenii care într-adevăr au nevoie de o locuință. Noi am început consilierea digitală a clienților pentru a vedea exact ceea ce își doresc. Tot aud că pică piața imobiliară, dar aceste păreri rămân doar la nivel de grupuri de Facebook din moment ce vedem aici o sală cu sute de oameni care câștigă bani serioși din acest domeniu.
Totuși, vor trebui să fie eliminate acele practici precum a lucra fără factură, comisionul la cumpărător – în fapt o taxă de mafie. Nu mai vorbesc despre anunțuri în care vezi același apartament fie la etajul III, de 42 mp, fie la etajul II, de 50 mp”, a remarcat Cosmin Lupan, manager al Capital Imobiliare.
Vor să elimine munca la negru
“Agentul imobiliar trebuie să fie un sfătuitor, un consultant al clientului. În România suntem încă la început, cu zeci de ani în urmă față de SUA, deoarece noi nu am avut așa ceva înainte de 1990. Calitatea agenților din Cluj este oricum mai mare decât în alte orașe, deoarece aici piața imobiliară a apărut mai devreme.
Nu agreez practici ca imobiliarele la negru; mi se pare o abordare neprofesionistă să nu îți plătești taxele la stat, asta denotă un business nesănătos. Lipsesc din intermedierea imobiliară educația – îmbunătățirea, perfecționarea constantă în meserie, colaborarea între agenții și între agenți. Dacă 10 agenții pun împreună câte 1.000 de proprietăți, rezultă un portofoliu comun de 10.000 de proprietăți.
Și dezvoltatorii și-au schimbat atitudinea de când s-a redus piața. Văd că nu îi mai sună nimeni, nu se mai stă la coadă la apartamente încep să sune în disperare agenții. Înainte îi considerau ca pe un fel de angajați care trebuie să fie plătiți doar când fac tranzacția, până atunci nu își asumă niciun fel de costuri. Sunt și dezvoltatori care au renunțat la regimul de exclusivitate deoarece și-au dat seama că agenția nu le oferea calitate”, a spus Bogdan Petrovai, partener asociat al Blitz Imobiliare.
Dezvoltatorii-țepari, puși la zid
“Meseria de agent imobiliar presupune, mai ales pentru construcțiile noi, cunoștințe suplimentare, de arhitectură, marketing. Mulți dintre dezvoltatori nu sunt interesați de feedback, nu trimit la timp ofertele, nu răspund la telefon, dai greu de oamenii de vânzări chiar dacă există birou la fața locului. În ultimul timp am remarcat însă creșteri ale bugetelor de promovare din partea dezvoltatorilor din marile orașe, campanii mai țintite, elemente care conduc la o rată de conversie în cumpărare mai bună.
Desigur, nu au dispărut acele țepe imobiliare, precum cea de lângă Pata Rât, din Cluj, cu comisioane care se iau în avans după care se blochează proiectele. Tocmai de aceea trebuie verificat dacă dezvoltatorul are finanțare pentru proiect, iar aici băncile sunt bine pregătite. În caz contrar există riscul ca acel țepar să dispară subit de pe piață”, spune Andreea Miron, fondator al Landmarks.
Imobiliare HUB Cluj-Napoca a adus 350 de specialiști în domeniu din zona Transilvaniei. Cu ajutorul softului special Mentimeter, participanții din imobiliare și vânzări au avut posibilitatea să interacționeze și să se implice în dezbaterile zilei, adresând vorbitorilor întrebări direct din telefon.
Discuțiile au vizat modul în care evoluează piața imobiliară în contextul financiar dominat de inflația crescută, criza energetică și situația politică instabilă. A fost expuse informații legate de piața imobiliară locală, instrumente noi pentru consultanți imobiliari și dezvoltatori. Ultima parte a fost destinată dezbaterilor între specialiști și public. Următoarea gazdă a Imobiliare HUB va fi Oradea, în 5 aprilie.
