Transilvania Business vă dezvăluie, în exclusivitate, cele mai importante operațiuni care au avut loc pe această piață în „capitala” Ardealului, așa cum reies din raportul prezentat de specialiștii de la Fortim Trusted Advisors (FTA) în cadrul Caravanei Educaționale ROFMA.
La nivel național, investițiile imobiliare au totalizat 728 milioane €, în 2024, în creștere cu 38% față de 2023, din care 307 milioane tranzacții în București. Pe clase de active, cel mai mare volum a fost obținut de tranzacțiile industriale – 291 milioane euro, retail – 196 milioane, birouri – 172 milioane. 76% din cererea totală de birouri în afara capitalei se înregistra în Cluj-Napoca.
În 2024, aici s-au realizat investiții în active comerciale de 27,5 milioane €, prin două tranzacții. Un investitor privat local a cumpărat cu 24,3 milioane €, de la SIFI Cluj Retail, un portofoliu de 17 spații comerciale la parter, pe 19.549 mp, altul a achiziționat Tora Office Building, cu 3,2 milioane, de la London Stock Exchange.
Piața comercială a Clujului
Indicator Birouri Retail Industrial
Stoc 277.687 mp 202.359 mp 441.000 mp
Chiria lunară 12-16 €/mp 30-50 €/mp 3,25-4,5 €/mp
Randament 8-8,5% 8-8,5% 8-8,7%
Au fost trei vârfuri ale tranzacțiilor comerciale în istoria ultimelor 2 de decenii a Clujului: 210 milioane € în 2006, 208 milioane în 2019 și 74 de milioane în 2022. De remarcat, totuși, că în opt ani din intervalul 2006-2024 nu s-a realizat nicio asemenea tranzacție. În 2019, investitorii cumpărau active imobiliare cu o valoare record.
Cele mai mari tranzacții ale ultimilor ani la Cluj au fost cu The Office (129 milioane €), Liberty Tehnology Park, Record Park Offices (ambele cu 35 milioane), Vivido – Advancity – Cube (30 milioane), portofoliul SIFI (24 milioane). Printre tranzacțiile comerciale mai figurează Hotel Onix (UBB, 4,6 milioane €), Tora Office Building – 1.000 mp (investitor privat, 3,2 milioane €), Rehau Cluj – 3.000 mp (Nasticom, 2 milioane €), Hotel Alpin – 77 camere (Darius Mârza, 1 milion €), Ferrosan – 12.800 mp (Hexagon).
Top tranzacții comerciale (2019-2024)
Clădire Suprafață Categorie Vânzător Cumpărător Valoare
The Office 63.000 mp Birouri NEPI&Modatim Dedeman 129 mil. €
Liberty 1 8.000 mp Birouri Fribourg White Star 35 mil. €
Record 15.000 mp Birouri Speedwell, Baltissimo AYA Properties 35 mil. €
Cora 20.000 mp Retail Louis Delhaize Studium Green 27 mil. €
17 spații 19.549 mp Retail SIFI Investitor privat 24 mil. euro
Pachetul Vivido 20.000 mp Birouri Hexagon Ideal Projects 13 mil. €
Apahida Cluj 17.000 mp Industrial Nervia WDP 11 mil. €
Opera Plaza 64 camere Hotel Călin și Octavian Buzoianu UBB 8 mil. €
Sediu BCR 7.144 mp Birouri BCR Primăria Cluj-Napoca 5,8 mil. €
Complex Fântânele 55 camere Hotel Unita Laurențiu Russo 5 mil. €
Cerere mare, ofertă redusă
Stocul modern de birouri al Clujului se ridica, anul trecut, la 277.687 mp, însă în 2024 nu a avut loc nicio livrare nouă. În schimb, anul acesta sunt așteptate intrări pe piață de 23.000 mp. Renegocierile au vizat, în 2024, 27.037 mp, în timp ce companiile noi au ocupat doar 4.680 mp. Chiria prime lunară se ridica la 12-16 €, rata medie de neocupare a clădirilor de birouri fiind de 8%.
“Rata de neocupare a clădirilor de birouri a oscilat în ultimii ani. Chiar dacă nu au mai fost livrări, eliberarea unor spații de birouri excedentare după pandemie a creat un nou stoc ce s-a resimțit în ofertă. Trendul ratei de neocuparea birourilor este în scădere”, potrivit FTA. În 2024, companiile au închiriat 28 de spații de birouri, pe 48.008 mp, cea mai mare piață din afara Bucureștiului.
Ca tendință, atât numărul de tranzacții, cât și suprafața medie au crescut, de la un trimestru la altul. La nivel național, în afara Bucureștiului s-au înregistrat 37 de tranzacții, de 63.024 mp. Tranzacțiile de relocare și închiriere nouă au totalizat 21.051 mp. Printre companiile care au închiriat birouri se numără Betfair, Orange, Banca Transilvania, Yopeso, Deloitte, Endava, Nestle, Medlife, SAP.
În 2024, la Cluj-Napoca nu a fost pus în funcțiune niciun imobil de birouri, ultima livrare fiind clădirea VIA, cu o suprafață de 12.191 mp, în ultimul trimestru din 2022. Totuși, în 2024, companiile au închiriat de trei ori mai multe spații de birouri în municipiu decât în anul precedent.
Astfel, orașul de pe Someș se afla pe primul loc în topul cererii de birouri din România, după suprafața totală închiriată. Dintre orașele mari din afara Bucureștiului, Clujul ocupa primul loc la închirieri noi și reînnoiri de birouri (48.008 mp), urmat la mare distanță de Timișoara (8.038 mp), Brașov (2.003 mp), Iași (1.920 mp), Târgu Mureș (947 mp).
Tranzacțiile majore: cu “greii” din IT
Cele mai mari tranzacții le-au realizat Betfair, Garmin, Endava, majoritatea renegocieri, preferate fiind clădirile The Office și United Business Center (UBC). Spații mai mici au solicitat pentru relocări companiile Sector Labs – 650 mp (în Winners Center), IBM – 500 mp (în Liberty), Square Ventures – 896 mp (în Hexagon). O cerere nouă a formulat HN Services – 411 mp, iar Deloitte, o solicitare de extindere de 250 mp în The Office.
Pe harta birourilor din municipiu figurau peste 20 de clădiri, cele mai multe fiind amplasate în zona centrală, cartierele Gheorgheni și Mărăști. Ca noi complexe office sunt estimate, până în 2028, spații închiriabile de 34.825 mp. Acestea sunt Grand Park City Offices (28.161 mp), Iulius Project – faza 1 (15.000 mp), Bonjour Offices Building – fazele 1 și 2 (6.664), Liberty Technology Park – faza 3.
“În Cluj-Napoca, 30 de clădiri moderne de birouri sunt active pe piața de închiriere, stocul fiind al doilea din țară, cu 277.687 mp. Aici au fost anunțate alte nouă proiecte cu date de finalizare în următorii cinci ani. Cu toate acestea, începerea lucrărilor de construire depinde de găsirea chiriașilor-ancoră. în 2028 se estimează că se va livra o clădire de 15.000 mp în proiectul Iulius (de pe fosta platformă Carbochim, n. red.).
Top închirieri Cluj-Napoca (2024)
Betfair 8.500 mp The Office Renegociere
Endava 4.300 mp UBC Tower Renegociere
Garmin 8.500 mp UBC Tower Relocare
Siemens 2.000 mp Liberty Renegociere
Wolters Kluwer 1.905 mp The Office Renegociere
Banca Transilvania 1.800 mp The Office Cerere nouă
Riverbed 1.500 mp Advancity Renegociere
Orange 1.800 mp Hexagon Relocare
Copeland 1.550 mp UBC Tower Cerere nouă
Industrial: zero spații livrate
Suprafața huburilor logistice și industriale din zona Cluj – Mureș consemnate de Fortim se ridică la 441.000 mp, acestea având o rată de neocupare de 5,8%. Chiria prime medie se ridica la 4,5 € / lună, randamentul acestor spații fiind calculat la 8%.
Totuși, nici această piață nu înregistra vreo tranzacție notabilă în 2024. Fortim a inventariat 18 parcuri și zone industriale pe axa Cluj-Napoca – Turda – Târgu Mureș, cele mai multe fiind în “capitala” Transilvaniei.
Cea mai mare tranzacție din 2022 în regiune a avut loc în Cluj-Napoca – Electroglobal (5.500 mp în Nervia Apahida), urmată de FrieslandCampina (4.700 mp, în Mureș City Logistics Târgu Mureș), Logistic E van Wijk (3.600 mp în SNS Park Apahida), Somproduct (2.500 mp în CTPark Cluj) și SLS Cargo (2.000 mp în TRC Park Transilvania).
Principalele tranzacții din 2023: EKR Electrokontakt (12.600 mp în Mureș City Logistics), Bosch (4.000 mp în Tetarom III Jucu), DB Schenker (2.330 în TRC Park).
Top parcuri industriale Cluj
Tetarom III 540.000 mp
Tetarom I 320.000 mp
Tetarom II 120.000 mp
TRC Transilvania 97.800 mp
TRC Aeroport 44.000 mp
Retail: în așteptarea noilor mall-uri
Piața de retail a reședinței de județ a Clujului include 202.359 mp, însă aceasta se va dubla până în 2028 prin încă 250.000 mp estimați să se construiască. Rata de neocupare era de numai 3% anul trecut. Ansamblul Transilvania Mall (dezvoltat de Prime Kapital pe platforma Sanex) va cuprinde 130.000 mp de spații comerciale, Rivus (Iulius Group și Atterbury Europe, pe platforma Carbochim) – 120.000 mp, iar Green Square (Emergent Real Estate, în cartierul Bună Ziua) – 2.000 mp.
Toate cele trei proiecte având un concept de mixt de retail și rezidențial așteaptă autorizația de construire în acest an, cel al Emergent având planul urbanistic general aprobat. FTA, autoarea raportului, a identificat 10 mari centre comerciale în Cluj-Napoca, alături de două în construcție (Urbano Shopping & Living, Green Square) și trei mall-uri propuse (Rivus, Cesarom, Luna de Sus).
Fortim operează activ în România ca parte a rețelei de alianțe a BNP Paribas Real și își propune să ofere o dinamică puternică de creștere într-un mediu economic european destul de fragil. În zona de property management FTA are în administrare 100.000 mp de spații de birouri și retail.
Asociația Română de Workplace și Facility Management a lansat, la Cluj, noul său proiect de dezvoltare profesională: Caravana Educațională ROFMA, pentru a răspunde nevoii acute de pregătire profesională, de promovare a celor mai bune practici și de educare a pieței.
Proiectul își propune să aducă în principalele orașe din țară cursuri de inițiere în property și facility management, urmate de dezbateri publice, evenimente ce adună principalii actori ai pieței din zonele respective. ROFMA oferă profesioniștilor și companiilor din domeniu oportunitatea de a se dezvolta și de a se conecta cu comunitățile locale. Evenimentul a cuprins un curs de inițiere și o dezbatere publică a pieței locale de property management și facility management.
Ultima a abordat teme ca evoluția pieței locale de real estate, pregătirea administratorilor de clădiri pentru tranzacții reușite, modernizarea clădirilor de birouri, optimizarea inteligentă a costurilor, reîntoarcerea angajaților la birou, cerințele ESG și transformarea digitală în property și facility management. ROFMA este unic reprezentant al comunității specialiștilor ce își desfășoară activitatea în domeniile facility management, workplace management și property management în România.
Marile proiecte din Cluj-Napoca
2024: 240 milioane euro investiții din bugetul local și fonduri UE
2025: 843 milioane euro (55% fonduri europene)
Infrastructură, transport și mobilitate:
- Lărgirea str. Fagului
- Registru de spații verzi
- Insule SACET pentru termoficare
- Noi automate CTP Cluj
- Noul pod Garibaldi
- Reamenajarea Pieței Mărăști
- Cumpărare autobuze cu hidrogen
- Culoarul de Mobilitate Nord
- Lucrări la centura metropolitană și metrou
- Demersuri realizare tren metropolitan
Parcuri și spații verzi:
- Amenajarea zonei Expo Transilvania
- Amenajarea Parcului Bună Ziua
- Culoarul verde-albastru pe malul Someșului
- Realizarea unui registru de spații verzi
Energie și sustenabilitate:
- Stație de producere și alimentare hidrogen
- Insule SACET pentru termoficare
- Rampe ecologice subterane
Specialiștii în facility management, la Cluj
- Bogdan Cange, Managing Partner – Fortim: “În pandemie am constatat o cădere mai mare la Cluj față de București la cererea nouă de birouri. În zona de retail vom asista la triplarea suprafeței, cu marile mall-urile de pe platformele Sanex și Carbochim, cele care apar la Gilău, Florești. Se pune problema dacă piața Clujului va putea duce atâtea”.
- Gyorgy Papp, fondator – Medline: “Clujul este un hub IT, în anii anteriori în acest domeniu era fel de un canibalism: companiile își luau unele altora angajații. Acum simt că la Cluj angajatorii investesc mai puțin în confortul acestora la locul de muncă”.
- Richard Mocko, Business Development Manager – Coral: “Multinaționalele din SUA au venit în România cu acele facilități create în clădiri pentru angajați. E fain că ai și masă de ping-pong, și restaurant la locul de muncă, dar asta nu te ține neapărat în firmă”.
- Cristian Vasiliu, Managing Director – ROFMA: “Ne întrebăm cum îi facem pe angajați să se întoarcă la birouri, din moment ce ei au ajuns să considere acest lucru un fel de team-building, iar angajatorii renunță la clădirile din centru și le închiriază spații flexibile în cartier”.
- Vlad Mureșan, fondator – Periskop Studio: “Am fost solicitați să reconfigurăm două dintre cele mai vechi clădiri de birouri din centrul Clujului, în ideea de a crea de microcomunități. Unele aveau multe holuri întunecate, le-am făcut luminoase, am optimizat consumul de energie”.
- Carmen Păducel, manager – La Înălțime: “Viitorul este al inteligenței artificiale. Pentru curățarea clădirilor de birouri folosim drone prevăzute cu parașute. Roboții zburători sunt printre noi, urmează cei de la sol. O companie din California care avea de curățat anual 1 milion mp a integrat această tehnologie și-a redus costurile cu 95%”.
- Noemi Karacsony, CEO – Simacek: “Nevoia actuală a clientului se schimbă față de cea trecută în caietul de sarcini, noi trebuie să o identificăm. Un prestator de servicii trebuie să aibă știința dialogului cu clientul, ca să își poată lărgi paleta de servicii, inclusiv să devină un consultant pe partea de mediu, social și guvernanță (ESG)”.
- Cristian Isaincu, președinte – ROFMA: “Specialistul în facility management trebuie să fie un consultant bun în ceea ce se pricepe cel mai bine, să poată educa beneficiarul. Dacă firmele de servicii își vor trimite oamenii la cursuri să se dezvolte, atunci vor crește și prestatorii”.
Articol publicat în ediția print Transilvania Business nr. 137
