Deşi Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construire („Legea construcţiilor”) şi Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul („Legea urbanismului”) suferiseră modificări notabile şi în noiembrie 2016, în urma promulgării Legii nr. 197/2016, acestea au fost modificate substanţial, din nou, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 100/2016 („OUG 100”), publicată şi intrată în vigoare în 27 decembrie 2016.
Într-un buletin special informativ al Noerr sunt evidenţate pe scurt cele mai importante modificări introduse prin OUG 100, atât în Legea construcţiilor, cât şi în Legea urbanismului, şi anume:
Promovarea unui plan urbanistic zonal („PUZ”) pentru un proiect de investiţii situat în intravilan (compus dintr-o parcelă individuală sau din mai multe parcele de teren) va fi permisă numai în măsura în care zona reglementată prin PUZ va fi „delimitată de cel puţin 3 drumuri publice sau de limite impuse de elemente ale cadrului natural stabil în timp”. Astfel, dacă terenul aferent proiectului nu este delimitat în modul descris mai sus, nu se va putea promova un PUZ pentru proiectul privit separat, ci va fi necesară includerea în zona reglementată prin PUZ şi a parcelelor învecinate (astfel încât să se îndeplinească condiţia de delimitare). Acest demers va necesita şi obţinerea acordului proprietarilor parcelelor suplimentare incluse în zona reglementată prin PUZ. În consecinţă, promovarea unei astfel de documentaţii de urbanism s-ar putea dovedi pe viitor, în lumina noii reglementări, mult mai anevoioasă;
Introducerea unui imobil din extravilan în intravilan prin promovarea unui PUZ va putea avea loc numai dacă suprafaţa de teren care urmează a fi introdusă în intravilan îndeplineşte, în mod cumulativ, următoarele condiţii: (i) terenul în cază are minimum 5.000 mp şi (ii) terenul este adiacent unei suprafeţe aflate deja în intravilan. Prin excepţie, crearea de trupuri izolate de intravilan este permisă numai în cazul în care, fie infrastructura de acces şi de utilităţi necesare obiectivului de investiţii este preexistentă, fie se prevede în PUZ că aceasta se va realiza concomitent cu obiectivul de investiţii;
Se prevede în mod expres faptul că, după aprobarea unui PUZ, este necesară obţinerea unui nou certificat de urbanism în vederea obţinerii autorizaţiei de construire. În cazul planului urbanistic de detaliu („PUD”), cererea pentru emiterea autorizaţiei de construire poate fi bazată pe certificatul de urbanism care a servit şi promovării PUD-ului;
Avizul de oportunitate, necesar pentru promovarea unui PUZ, a fost redenumit în „aviz de iniţiere”, cadrul general de reglementare a acestui act rămânând însă în mare măsură neschimbat;
Documentaţiile de urbanism vor trebui publicate integral pe site-urile primăriilor şi ale consiliilor locale/judeţene şi în Observatorul teritorial naţional, orice persoană putând solicita eliberarea de copii după acestea. În plus, sunt prevăzute multiple obligaţii ale autorităţilor publice de a-şi comunica reciproc documente (documentaţii de urbanism, autorizaţii de construire, certificate de urbanism, procese verbale de recepţie la terminarea lucrărilor de construire etc.). De asemenea, se reglementează înfiinţarea unui registru naţional al construcţiilor în care vor fi înregistrate toate proiectele construcţiilor pentru care se comunică începerea lucrărilor către ISC;
În scopul creşterii transparenţei decizionale şi a combaterii corupţiei, în cazul votării proiectului unei documentaţii de urbanism, consilierii locali/judeţeni vor trebui să consemneze în scris opţiunea lor („pentru”, „contra”, „abţinere”) şi considerentele care au stat la baza acesteia, iar aceste documente vor fi anexate procesului verbal al şedinţei în care s-a votat documentaţia de urbanism în cauză;
Procedura de aprobare tacită în cazul avizelor necesare pentru emiterea autorizaţiilor de construire a fost eliminată. Totodată, s-a reglementat posibilitatea înfiinţării unei comisii unice la care să se depună o singură documentaţie necesară pentru obţinerea autorizaţiei de construire, urmând ca toate avizele şi acordurile solicitate prin certificatul de urbanism (cu excepţia acordului de mediu) să fie emise pe baza acestei unice documentaţii;
În urma abrogării prevederii potrivit căreia, în vederea obţinerii autorizaţiei de desfiinţare nu era necesară obţinerea avizului din partea Autorităţii pentru Protecţia Mediului, va fi necesară de acum (din nou) obţinerea acestui aviz şi în cazul autorizaţiilor de desfiinţare;
Atât Legea construcţiilor, cât şi Legea urbanismului cuprind noi reglementări de înăsprire a răspunderii în cazul nerespectării prevederilor acestora, în special o înmulţire a contravenţiilor şi a cuantumurilor amenzilor aplicabile în cazul săvârşirii de contravenţii. De asemenea, termenul de prescripţie aplicabil acestor sancţiuni a fost extins de la 3 la 5 ani de la data săvârşirii faptei, iar constatarea de către Inspectoratul de Stat în Construcţii („ISC”) a unor nereguli va conduce la suspendarea obligatorie a lucrărilor de construire (suspendarea fiind până de curând o măsură opţională). În plus, s-a prevăzut în mod expres faptul că ISC poate solicita anularea autorizaţiilor de construire în instanţă;
Perioada de valabilitate a autorizaţiilor de construire (respectiv intervalul de timp în care beneficiarul trebuie să demareze lucrările de construire) va putea fi stabilită la 24 de luni. De asemenea, s-a clarificat faptul că valabilitatea unei documentaţii de urbanism se extinde până la finalizarea investiţiei cu condiţia să se obţină certificatul de urbanism pentru autorizaţia de construire în termenul de valabilitate a documentaţiei de urbanism. În cazul documentaţiilor de urbanism care nu au perioada de valabilitate stabilită, acestea vor fi valabile până la aprobarea unor documentaţii de urbanism noi care să le înlocuiască, respectiv să le modifice;
Autorităţile publice sunt obligate să ia în următorii 3 ani măsuri pentru a facilita preluarea documentelor implicate în procesul de autorizare a lucrărilor de construire pe cale electronică;
Normele de aplicare a Legilor construcţiilor şi urbanismului vor trebui actualizate în viitorul apropiat, astfel încât este posibil ca reglementările din domeniul construcţiilor şi urbanismului să sufere modificări suplimentare.
În concluzie, Legile construcţiilor şi urbanismului au fost modificate substanţial, remarcându-se tendinţe generale de creştere a rigorii în ceea ce priveşte autorizarea lucrărilor de construire, precum şi o preocupare sporită a legiuitorului de a adopta măsuri de eliminare a birocraţiei, de creştere a transparenţei şi de combatere sporită a corupţiei.
Subliniem că modificările punctuale enumerate mai sus sunt prezentate cu titlu exemplificativ, fiind recomandată studierea amănunţită a modificărilor legislative survenite pentru a stabili ce impact vor avea aceste modificări asupra oricărei activităţi concrete de dezvoltare imobiliară. Totodată, deşi modificările introduse prin OUG 100 vin să clarifice anumite aspecte care s-au dovedit neclare în trecut, nici modificările nou introduse nu sunt întrutotul clare şi complete, motiv pentru care consultanţa tehnică şi juridică de specialitate se poate dovedi necesară pentru realizarea unui proiect de investiţii în cadrul legislativ actual.
Roxana Dudau, LL.M.
Associated Partner, Head of Real Estate & Development
Bucuresti
Alexandru Dan
Associate
info@noerr.com
