Inginerul de instalații Alexandra Stoica, manager al companiei DAS Engineering Group și director executiv al Transylvania Energy Cluster (TREC), vorbește despre expansiunea ansamblurilor rezidențiale și despre locuințele “verzi” ale Clujului.
Care sunt tendințele în sectorul imobiliar la Cluj?
Este foarte interesant acest concept de work & living care se manifestă, acel pachet de birouri cu rezidențial. Îl putem vedea la Hexagon, Platinia, Cluj Business Center/Campus (CBC), dar și la Scala Center sau Record Park, toate cu majoritatea apartamentelor vândute într-o perioadă scurtă de timp. În multe cazuri suprafața de rezidențial este la nivelul celei de birouri, poate chiar mai mare, în cazul Record Park chiar cu componentă de piscină și wellness. Acolo va fi o clădire monument istoric reabilitată și transformată în restaurant, grădiniță, adică un fel de resort care să te țină captiv în zonă, să nu fii obligat să te deplasezi cu mașina o oră dus și o oră întors de acasă la locul de muncă și înapoi. La fel, CBC are în zonă sală de fitness, unitate de învățământ – Royal School in Transylvania.
Încet, încet, și zonele industriale devin rezidențiale, chiar dacă la un moment dat se părea că investitorii le ocolesc.
Acest lucru se întâmplă inclusiv pe platforma de la Gara Cluj-Napoca. Iată că Liberty – acum o zonă de birouri cu mult spațiu disponibil – va avea în curând apartamente, o dată cu schimbarea proprietarului. Zona Tehnofrig va veni cu 600 de apartamente, prin investiția președintelui Băncii Transilvania, Horia Ciorcilă. Să vedem ce se întâmplă și cu terenul disponibil de la Armătura, unde este din nou o zonă care se pretează la dezvoltare. Mai avem multe zone de restaurare în oraș: Remarul 16 Februarie – zona Depoului CFR este una dintre ele.
Chiar și în centrul Clujului?
Sunt investitori care vor transforma și zona centrală: Simon Maurer, cu ansamblul Maurer Panoramic, Dan Pitic, cu Scala Center, Daniel Metz, cu mai multe blocuri mici. Apar ansambluri în zone unde nu te-ai aștepta, cum ar fi Calea Turzii. În spatele complexului Luminia, lângă OMV, vor apărea 500 de apartamente. Acolo se vor construi trei blocuri cu cinci etaje și șapte blocuri cu șapte etaje, unii dintre investitori fiind chiar constructorii de la ACI Cluj. Ambele dezvoltări sunt amplasate lângă clădirea Hexagon care va conține apartamente de tip hotelier, pe lângă partea de birouri, pe 26.000 mp. Desigur, toate aceste noi dezvoltări imobiliare din oraș vor crea o presiune mare asupra traficului, pentru că vorbim de o concentrare de 5-6.000 de oameni care merg la lucru și se întorc de acolo.
Cum se cumpără aceste apartamente? La stadiul de proiect?
La Cluj, când este gata blocul, apartamentele sunt deja cumpărate. Există o diferență de 100-200 de euro între prețul unuia în stare de proiect și prețul final, oricum nu foarte mare.
Clujul a bătut recorduri la valorile de tranzacționare. Prețurile sunt reale sau umflate?
În zonele bune, apartamentele s-au cumpărat cu 1.700 euro/mp, însă în Platinia s-au făcut tranzacții și de la 2.000 euro/mp în sus. Nu înseamnă că toate aceste ansambluri sunt și de o calitate foarte înaltă, mie apartamentele din zona Ursus mi se par destul de înghesuite. La Cluj există multă cerere dacă oamenii au venituri care le permit să cumpere apartamente cu 2.000 euro/mp, care se adresează clasei medii; de regulă, cei cu venituri mari își cumpără case. Oricum, există o discrepanță foarte mare: în Deva, la 170 km de Cluj, poți să îți cumperi cu 30-40.000 de euro un apartament în centrul orașului, aici cu suma aceasta nu îți iei unul nici în Florești.
Unii spun că de banii pe care îi dai pentru un apartament de două camere în Cluj mai bine îți cumperi o casă cu 4-5 camere și grădină într-un sat din apropriere.
Eu aș alege apartamentul în oraș deoarece te scutește de multe probleme. Am prieteni care îmi spun că trebuie să se trezească la 05:30 dimineața ca să poată pleca la 06:15 din Florești. Dacă încearcă să evite aglomerația din Florești și pleacă după 08:00, o prind pe cea din oraș. Așa se întâmplă și în Baciu, și în Apahida.
Apartamentele noi și cele vechi din Cluj au cam același preț. Mai bine să ne luăm unul vechi și să îl modernizăm? Sunt acestea mai bine făcute?
Există și apartamente vechi îmbunătățite, cele din cartierul Mănăștur au fost izolate cu polistiren, iar diferența s-a simțit. S-a schimbat însă structura locuinței, nu mai avem acele apartamente cu bucătărie închisă, cu acea sufragerie, numită “camera bună”, unde nu intrau decât oaspeții care veneau din când în când. Ce să mai vorbim despre apartamentele-vagon? Acum locuințele au bucătării deschise, cu acel living, zona de zi, de luat masa, unde îți primești musafirii, există televizor, spațiu de joacă pentru copii.
Pe partea de instalații ce noutăți au apărut?
O tendință este încălzirea prin pardoseală, asupra căreia am avut rezerve la început, se spunea că se acumulează praf. Eu n-am constatat așa ceva. Se dovedește însă că este mai eficientă decât radiatoarele care sunt corpuri mici, izolate, nu pot să cuprindă toată suprafața încăperii. Încălzirea prin pardoseală este mai eficientă, consumă mai puțin gaz. În plus, copiii pot să se tăvălească pe jos fără pericolul de a răci, iar cine iese de la duș nu mai trebuie să își pună papuci ca să calce pe gresia rece.
Care este mai bună, centrala de bloc/scară sau cea de apartament?
În principiu, cea de bloc, doar că la noi nu se întâmplă întotdeauna așa, deoarece nu toți oamenii sunt dispuși să plătească pentru ceea ce consumă ceilalți. Deci este mai eficientă, dar nu neapărat mai preferată.
Pentru baie, se optează pentru duș sau pentru cadă?
Omul cotidian folosește mai mult dușul, iar aceasta nu neapărat pentru că ar vrea să facă economie, ci pentru că este presat de timp.
Aerul condiționat a devenit standard în oferta rezidențială sau este doar în pachetul opțional? Dar internetul?
De obicei, aerul condiționat apare ca opțiune. Internetul este lăsat de obicei pe seama providerilor, investitorii nu se prea implică.
Au apărut clădiri ecologice de birouri, hoteluri, hale. Avem și blocuri eco în Cluj?
Primul din oraș a fost cel de la Riviera, peste drum de Iulius Mall, cu încălzire în pardoseală, corpuri led, 24 de panouri solare – ceea ce este mult – cazan de bloc, preparare centralizată a căldurii și apei calde. Dezvoltatorii de clădiri “verzi” sunt atenți inclusiv la vopselele folosite – să aibă un minim de compuși volatili toxici, în general vopsele pe bază de apă, solvenți.
În Cluj au fost și sunt o serie de “țepari” imobiliari: blocuri care se înclină peste noapte, vecini care îți pică din tavan, noi proprietari care dau în judecată dezvoltatorii pentru defecte ascunse.
Noi am avut și proiecte rezidențiale proprii, vindeam apartamentele, în zona Mărăști, cu 55.000 de euro. Lângă noi, un alt dezvoltator le dădea la jumătate de preț, iar oamenii ne reproșau că prețurile noastre erau exagerate. Ulterior i-am văzut disperați, apelând la poliție sau la justiție și plângând că și-au irosit toate economiile pentru că respectivul s-a dovedit a fi un țepar. În privința defectelor, noi sfătuim dezvoltatorii ca la construirea fațadelor executanții să efectueze pe cont propriu termoscanarea clădirilor, iar în cazul în care predarea blocului se face în vară să le perceapă o garanție de bună execuție până la iarnă pentru a se observa comportamentul clădirii și la temperaturi negative.
Ansamblurile ar trebui să fie superiluminate sau lăsate în beznă, cum e tendința în vestul Europei?
În spațiile comune ale noilor dezvoltări rezidențiale se montează tot mai mult corpuri led, care au eficiență crescută și consum redus, iar, cu un sistem de tip GPS, ele se aprind automat în momentul în care apune soarele și se sting atunci când acesta răsare. Pot fi instalate sisteme de iluminat de siguranță, de direcție – care indică locul de parcare, senzori de prezență.
Parcările ar trebui să fie subterane sau supraterane?
Consider că avem și așa prea mult trafic în oraș, acum să fim invadați și la bloc de mașini în loc să avem spațiu verde?
Este una dintre puținele femei manager din domeniul instalațiilor din Cluj, model fiindu-i “doamna de fier” a politicii britanice, Margaret Thatcher. A absolvit Facultatea de Construcții și Instalații și a continuat cu un Executive Master in Business Administration la Universitatea din Viena. Printre marile lucrări pe care le-a coordonat se numără proiectarea și execuția instalațiilor de la Cluj Arena (premiat la Anuala de Arhitectură București), restaurarea clădirilor de patrimoniu Centrul Cazino și Parcul Simion Bărnuțiu, halele Star Transmission din Sebeș, parcul industrial din Chiajna, iar în sectorul rezidențial, ansamblurile Hexagon, CBC, Scala, Record. Este specializată în sustenabilitatea mediului construit, fiind auditor în sisteme de certificare internațională de clădiri “verzi” BREEAM și LEED. A contribuit la certificarea clădirilor Liberty, Emerson, Olimpia, Sigma, City Plaza. În 2015, a fondat TREC, pe care îl conduce alături de Adrian Bot și Oana Raita. La nivel național colaborează la programe derulate de Romania Green Building Council, iar la nivel internațional, de Stockholm Royal Seaport Innovation și Fargfabriken (Suedia).
