8.000 de apartamente și de case se află în construcție în ansamblurile de locuințe cu cel puțin 100 de unități din Cluj-Napoca și împrejurimi, în condițiile în care cererea este de peste 6.000 de apartamente. Pe an. În consecință, acestea se vând ca pâinea caldă, multe la stadiul de proiect, chiar dacă prețurile din Cluj-Napoca le-au depășit deja pe cele din București.
Soții Chimu și Anica Căpușan, dezvoltatorii Bonjour (Bună Ziua) și Junior Residence (Mărăști) derulează cel mai mare proiect imobiliar din oraș, Grand Park. Acesta este desfășurat pe o suprafață de 32.000 mp, în zona Sopor. Doar 6.800 mp sunt destinați clădirilor, restul de 25.200 mp fiind ocupați de spații verzi, artere circulabile, spații de joacă și parcări exterioare. Proiectul prevede în total peste 900 de apartamente. Există două niveluri de parcări subterane, dar și parcări supraterane. “Pentru a elimina grijile legate de lipsa locurilor de parcare cu care se confruntă marile orașe”, asigură dezvoltatorii. Ei mizează pe apropierea de Iulius Mall, de supermarketul Lidl, dar și de Facultatea de Științe Economice. Complexul este securizat prin pază umană, are sistem de monitorizare video, acces cu barieră, cu cartele la intrare, holurile principale și parcările subterane.
“Majoritatea proiectelor sunt aglomerate”
Oncos Parc, complex dezvoltat de businessman-ul clujean Vasile Onacă, a fost prezentat ca exemplu de bune practici în cadrul conferinței Cluj Metropola. Conceptul propus de arhitecţii de la Dico şi Ţigănaş va aduce pe piaţă 588 de apartamente cu 1-4 camere, în imobile cu regim de înălţime de trei și de șase etaje, la care se adaugă 645 de locuri de parcare. Proiectul prevede funcţiuni complementare precum spaţii comerciale, un parc cu vegetaţie matură, o grădiniţă, o sală de sport cu piscină interioară, spa, jacuzzi şi sală de fitness, terenuri de fotbal și de baschet, o pistă de alergare. Accesul la ansamblu este conferit de şoseaua cu patru benzi de circulaţie dintre Cluj-Napoca şi Floreşti, de accesul secundar în str. Abatorului şi de reţeaua metropolitană de transport în comun.
“Vizăm cumpărătorii din clasa mijlocie, cu venituri constante, reprezentată de familiile tinere (young professionals) sau persoane din regiune (Alba, Sălaj, Mureş, Maramureş, Satu Mare, Bistriţa-Năsăud) care dispun de fonduri pentru investiţii imobiliare în zone cu potenţial, în vederea plasării fondurilor sau exploatării apartamentelor prin închiriere. Proiectul este unul de reconversie a unei zone industriale în unul cu altă destinație. E un ansamblu echilibrat care conține mai multe funcțiuni și care alături de zona rezidențială are și zonă verde, de agrement, comercială, de educație. Spre deosebire de majoritatea proiectelor imobiliare din Cluj nu este foarte aglomerat. Are un coeficient de utilizare a terenului de 1,2, într-o zonă în care foarte mulți doresc 2 sau peste 2, astfel încât vrem să arătăm că se poate face un proiect foarte bun și rentabil chiar dacă e aerisit și neînghesuit”, a explicat Sorin Anton Popa, consultant în investiții pentru Oncos Parc.
“Calitatea lucrărilor și materialelor, lăsată în plan secund”
Columna Residence va fi situat între zonele Grigorescu, Mănăștur, Florești și va conţine apartamente cu 2-4 camere și spații de birouri la parterul blocurilor, pentru locatari. Acesta este menit să completeze nevoia de spații locative în noua zonă rezidențială ce se dezvoltă în centrul de servicii și comerț creat în jurul mall-ului Vivo. Primul ansamblu rezidențial sub brandul Columna va fi desfășurat pe 20.000 mp, închis perimetral, cu acces auto prin bariere automatizate, cu loc de joacă şi loisir. Va fi compus din patru corpuri de clădire ce vor dispune de ascensoare, iar cele 360 de parcări în demisol şi exterioare vor avea supraveghere video. Cele 350 de apartamente vor fi dotate cu videointerfoane, încălzire în pardoseală, setare a temperaturii pe zone. Investitorii vor să dezvolte alte două corpuri pentru office și aparthotel pentru că au constatat că există deficit de astfel de servicii în zonă. Următorul amplasament pe care îl au în vedere peste 2-3 ani este situat la 500 m distanță și urmează să fie dezvoltat tot sub brandul Columna.
„Piața locală nu a ajuns la maturitate. Încă avem excedent pe cerere, ceea ce înseamnă că cele două categorii de cumpărători adesea iau decizii de achiziție doar pe baza unui factor major: locația pentru investitor și prețul pentru viitorul locatar. Calitatea lucrărilor și materialelor e lăsată într-un plan secund și de cumpărători, și de dezvoltatori. Acolo unde se găsește calitate, aceasta vine la pachet cu un preț pe măsură, însă ca urmare a limitărilor legale impuse pentru aplicarea cotei reduse de TVA suferă la capitolul confort pe spațiu locativ, aceste apartamente fiind din ce în ce mai mici. Noi ne-am propus să stabilim un nou standard de confort și stil de viață pe piața locală prin regândirea nevoii de spațiu pe care cei mai mulți clienți o au, însă nu o exprimă sau nu o conștientizează. Am pregătit holuri largi, iluminate natural, case de scară cu doar 4-6 apartamente pe nivel, cu suprafețe de la 54 mp pentru 2 camere și de la 73 mp pentru 3 camere. Toate materialele folosite vor fi din gamele premium, începând de la tâmplărie și continuând cu încălzirea în pardoseală, centrala termică, ușa de la intrare, instalațiile electrice și sanitare, finisarea logiilor, marmura din casa scării”, spune Nicu Todea, CEO al Columna.
“Evoluția Clujului a atras mereu admirația noastră”
Maurer Panoramic este cel mai recent proiect al Maurer Imobiliare, unul dintre cei mai puternici dezvoltatori din țară. Compania este prezentă în cinci orașe, cu șapte proiecte inițiate și cu 6.500 de apartamente predate. “Evoluția Clujului a atras mereu admirația noastră, fapt pentru care am decis să ne alăturam dezvoltării sale. Orașul este un important centru cultural, studențesc, medical și de business. Avem convingerea că proiectul premium pe care l-am inițiat aici susține investitorii în imobiliare și se pliază pe nevoile celor care doresc să locuiască în centru, în apartamentele de lux dintr-o clădire spectaculoasă”, precizează fondatorul Simon Maurer. Proiectul este situat în Piața Abator. Clădirea va avea 23 de niveluri supraterane și cinci de parcări subterane. Apartamentele se vor preda finisate la cheie. Zona aflată în dezvoltare va conține al treilea mall al Clujului. Oferta rezidențială propusă este de 302 de apartamente, cu 2-4 camere.
Cărămizi care aduc aminte de Brooklyn
Record Park, proiect de 42 de milioane de euro de pe locul fostei fabrici de textile Argos, este dezvoltat de compania belgiană Speedwell. Va include 236 de apartamente, o clădire de birouri de clasa A pe 12.000 mp, spații comerciale, centru de artă, piscină semiolimpică, spații dedicate sportului, spații verzi pe 7.000 mp. Speedwell și-a propus crearea unei comunități integral pietonale, accesul mașinilor fiind direcționat către zonele subterane, cu 400 de locuri de parcare. Canalul Morii va putea fi traversat pe poduri pietonale spre complexul The Office. Finalizarea este programată pentru 2020. Imoteca este responsabilă de vânzarea locuințelor, iar Griffes, de strategia de închiriere a proiectului mixt de regenerare urbană.
“Apartamentele din cadrul proiectului Record Park vor reprezenta una dintre cele mai logice bucăți de arhitectură întâlnite pe piața românească: tavane înalte, ferestre generoase, fluxuri intuitive și partiționări, fără colțuri pierdute. La finisaje sunt folosite accente din materiale naturale, precum lemnul și piatra, iar unele zone, care păstrează cărămida aparentă din vechea construcție, aduc aminte de Brooklyn sau de Berlin. Clădirea veche, cu valoare de patrimoniu industrial, păstrată şi integrată în noua structură urbană, poate fi utilizată, conform PUZ, drept centru de cercetare, inovare, tehnologic, de industrii creative, alimentaţie publică”, precizează Oana Ivan, director de marketing și operațiuni la Imoteca.
Speedwell a achiziționat și 70.000 mp în zona Băneasa din București, unde vrea să demareze o dezvoltare rezidențială și complex de birouri clasa A de 25.000 mp, debutul lucrărilor fiind planificat în semestrul II din 2019. Compania analizează alte orașe secundare și terțe ca Râmnicu Valcea, Ploiești sau Galați.
“Apartamentele mici vor defavoriza natalitatea”
Dezvoltatorul Hexagon, controlat de oamenii de afaceri Florin Mariș și Raul Ciurtin (fondatorul producătorului de lactate Albalact) lucrează concomitent la mai multe ansambluri cu destinații rezidențiale, office și retail. Vivido constă în două corpuri de șase etaje cu destinație rezidențială, ce conține 201 apartamente, plus spații comerciale la parter, și o clădire de nouă etaje cu destinație office. Avella va fi un ansamblu construit pe sistemul cu 10 etaje și unul retras, având destinație mixtă. Parterul este destinat spațiilor comerciale, iar restul etajelor are destinație rezidențială.
“Piața clujeană este competitivă, însă noi încercăm să ne diferențiem prin standardul ridicat de calitate a construcțiilor, materialele folosite, execuția proiectelor, utilizând tehnologii și soluții noi de construire. Avem o echipă tânără, ne informăm în permanență cu privire la noutățile de pe piață și din afara țării, le implementăm în proiecte. La început de 2019 ne propunem să pornim un proiect nou format din două clădiri pe structură cu 10 etaje, situat în vestul oraşului, pe str. Frunzişului. Va fi un proiect modern, unde soluțiile tehnice folosite vor fi durabile și eficiente energetic. Din păcate, dezvoltatorii se confruntă cu dificultatea comercializării apartamentelor cu suprafețe mari. Statul a limitat facilitățile fiscale la cele cu maximum 120 mp. Măsura nu afectează doar dezvoltatorii. Statul va avea de suferit prin scăderea natalității, deoarece tinerii care investesc într-o locuință mică nu își vor asuma copii în viitor”, subliniază Roxana Mărincaș, reprezentant al Hexagon.
Compania mai are în portofoliu clădirea de birouri Advancity (Cluj-Napoca) și proiectul rezidențial, office și comercial Policolor (București).
Alte proiecte
Imobilul M6 din complexul Sophia Residence, din Bună Ziua, este programat la finalizare pentru aprilie 2019 și va conține 57 de apartamente certificate clădire verde sistem BREEAM. Acesta va avea două scări: una cu două și una cu nouă etaje. Proiectul M7 (200 de apartamente) a fost finalizat în octombrie. Celelalte trei blocuri sunt M3 (75 de apartamente), M4 (54 de apartamente) și M5 (72 de apartamente). Dezvoltator este Adalgo Mirus, societate ai cărei asociați sunt Neocrest Business (80%), Sorin și Raul Gadola (câte 10%), fiii omului de afaceri Ștefan Gadola, unul dintre fondatorii companiei EnergoBit.
În zona Valea Chintăului se profilează Terra Gardens, proiect care se extinde pe o suprafață de 17 ha și care va avea 400 unități de locuit, cu 2-4 camere. Acesta are la bază un concept american, cu spații deschise, aerisite. “Se adresează oamenilor care doresc să locuiască în apartament ca la casă sau la casă în condiții extraordinare, dar și într-o zonă liniștită a orașului”, precizează investitorii de la Terra Structures. Planul urbanistic zonal finalizat prevede drumuri asfaltate, trotuare, electricitate, rețea de gaze naturale, rețea de apă și canalizare, fibră optică, iluminat public, teren pentru activități recreative și 3 ha de spații verzi. Transportul în comun se face cu autobuzele 39 și M39, operate de Compania de Transport Public Cluj-Napoca. Compania deținută de Michael Siewert (SUA) și de Lucian Pop (România) a mai derulat proiectul Terra Florești.
Povestea cartierului Voroneț a început când pe un teren de 40 ha, proprietate privată, a fost întocmit un PUZ prin care s-a reglementat un ansamblu de case cu maximum un etaj. Va fi unul dintre cele mai aerisite ansambluri din Cluj, suprafața medie a unei parcele fiind de 600 mp. Caracterul special al locației este dat de cele 500 ha de livadă ce înconjoară cartierul, de expunerea sudică și de panorama asupra orașului. Ansamblul cuprinde 400 de parcele din care până acum s-au vândut 250, pe care sunt construite 170 de case. “Având în vedere suprafața mare a zonei rezidențiale, care cuprinde 15 străzi, ne-am permis să îl numim cartier, iar datorită faptului că strada principală se numește Voroneț, l-am numit cartierul Voroneț. În 2017 am început un program de asfaltare integrală a străzilor din cartier, finanțat de către proprietari. S-au asfaltat 2 km de străzi, urmând că până la finalul lui 2019 să se asfalteze și celelalte din cartier. În 2019 vom finaliza extinderea rețelei de iluminat public, instalarea unei rețele de supraveghere video, finalizarea trotuarelor și amenajarea spațiilor verzi”, promit dezvoltatorii. Gella Invest este deținută de Dan Mitre (75%), Ioana Oșan-Mitre (25%), primul fiind asociat unic în Ferma Steluța SRL, societate care administrează livada din zonă.
Peste drum de fabrica de produse abrazive Carbochim, pe str. Porțelanului, apare Riverside, cu 279 de apartamente grupate pe 10 etaje. Locuințele sunt cu 1-4 camere și au suprafețe de 37-110 mp. Vor fi 450 de locuri de parcare situate la subsolul imobilului și spații verzi de 3.000 mp. Toate locuințele sunt prevăzute cu terase cu vederi panoramice. Ansamblul este amplasat lângă râul Someș, fiind în apropiere de fabrica Jolidon și de spitalul Clujana. Prețurile de vânzare sunt cuprinse între minimum 43.585 de euro pentru un apartament de o cameră și maximum 177.550 de euro pentru unul cu patru camere, plus taxa pe valoarea adăugată. Asociați în Kremlin Development sunt Gheorghe Buzdugan (50%), Daniel Sabău și Ioan Ciorba (câte 25%).
În afara municipiului, dar în zona de est, va apărea ansamblul Estimo, cu 265 de apartamente în nouă clădiri și cu 290 de locuri de parcare. Acesta este poziționat în localitatea Sânnicoară, în apropierea centurii Vâlcele – Apahida. Prețurile de vânzare stabilite de dezvoltator pentru apartamentele de 2-3 camere pornesc de la 780 euro/mp. Perimetrul va avea căi de circulație sistematizate și accesorizate cu zonă carosabilă dedicată și asfaltată, locuri de parcare sub imobil și exterioare, spații verzi agrementate cu grădini de fațadă, spații de joacă. „Ansamblul respectă toate normele urbanistice actuale, evitându-se riscul de supraaglomerare caracteristic în anumite zone urbane edificate de dată recentă”, spun dezvoltatorii de la Estimo SRL. Societatea îi are ca asociați pe Gheorghe Vanciu (36%), Vasile Morea (32%), Vasile Meseșan (32%), ultimul îndeplinind funcția de director.
Park Lake 2 este un nou proiect rezidențial din zona Iulius Mall, între lacurile 1 și 3 din Gheorgheni. Investitorii mizează pe zona universitară și pe cea de shopping, dar și pe posibilitatea viitorilor proprietari de a le închiria după cumpărare, cererea de apartamente în regim de chirie fiind ridicată în zona studențească. Ansamblul are 10 etaje, însumând 200 de apartamente noi cu 1-3 camere. Parcările sunt exterioare și subterane. În categoria proiectelor sub 200 de locuințe din Cluj-Napoca mai pot fi nominalizate Scala Center (Centru) – 186 de unități, West City (Mănăștur) – 182, ACI Residence (Zorilor) – 159, Nordum (Mărăști) – 158, Clar Park (Bună Ziua) – 155, Gardenia 1-2 (Borhanci) – 154, Grand Hill (Bună Ziua) – 144, Junior Residence 8 (Mărăști) – 144, Star Residence (Sopor) – 120, Aurel Vlaicu (Mărăști) – 112 sau Vivacity (Gheorgheni) – 103.
Marile ansambluri ale Clujului
Grand Park Sopor 900
Oncos Parc Florești 588
Columna Florești 502
Sophia Bună Ziua 458
Terra Gardens Iris 400
Voroneț Iris 400
Maurer Centru 302
Riverside Mărăști 279
Estimo Apahida 265
Record Park Centru 236
Wings Mănăștur 228
Vivido Gheorgheni 201
Park Lake 2 Între Lacuri 200
Proiectul Wings
Unul dintre cele mai spectaculoase proiecte rezidențiale din Transilvania este Wings. Acesta e situat în zona de vest a oraşului, în cartierul Zorilor, pe strada Frunzişului. Cele 228 de apartamente ale clădirii sunt dispuse în două „aripi”. Vor fi atât apartamente cu 1-2 camere, cât și locuințe cu 3-4 camere sau apartamente duplex, cu scară interioară. Ele sunt dispuse pe două niveluri, ceea ce le transformă în vile la etaj, iar fiecare are panoramă. Dezvoltatorul Studium Green îi are ca asociați pe Dorin Bob (70%) și pe Manuela Aron (30%) și este lider de piață în dezvoltarea proiectelor rezidenţiale verzi din România, fiind profilat pe clădiri performante, cu eficienţă energetică. Compania a finalizat 1.400 de apartamente în complexe rezidenţiale şi 7.500 mp de spaţii comerciale şi de birouri.
