Abonează-te
Abonează-te

Primesti pe mail cele mai noi articole publicate

Reinventarea orașelor regionale. Strategii și atuuri.

Vom vedea reînvierea ideii de “cartier” și de “proximitate”. Proiecte cu funcțiuni multiple sunt tot mai dese. Chiriașii trebuie să fie mai creativi.  Despre ritmul închirierilor, repere de business sau strategii pentru investitori și orașe, am discutat cu Andreea Păun, Managing Partner al companiei de consultanță Griffes.

Care este viziunea Griffes pentru proiecte în orașele regionale, ce atuuri au acestea în contextul competiției și cu oraș̦e secundare/ terț̦iare din alte țări din regiune?

Orașele regionale nu mai sunt doar o alternativă, sunt deja “alegeri strategice” pentru afacerile multor companii, mai ales prin prisma accesului mai bun la un număr mai mare de candidați calificați și a costurilor (nu doar stricto senso, ci și operaționale) mai mici comparative cu Capitala. Avem în portofoliu chiriași care nu vin la București, ci spun că se vor extinde exclusiv în Cluj-Napoca, Iași și Sibiu, deoarece aici atrag candidați și din zonele metropolitane, și din orașele mici învecinate, neavând riscul de business de a avea un proces de angajare prea lent. Din punctul de vedere al proiectelor imobiliare, dezvoltările mixte sunt foarte bine primite în aceste orașe, deoarece sunt localități unde absolvenții de facultate își doresc să rămână, deci funcțiuni de rezidențial + birouri + retail reprezintă un melanj de succes pentru ei.

AFI Park Brasov

În ultimele luni s-au anunțat, mai ales în Cluj-Napoca și Timișoara, proiecte cu adevărat unice și nonconformiste, cum ar fi Paltim la Timișoara, proiect mixt dezvoltat de Speedwell și comercializat de echipa Griffes, care, amplasat pe malul Begăi, va avea acces la un ponton de ambarcațiuni, și numeroase alte facilități ce vor deservi rezidenții. La Cluj-Napoca, familia Buzoianu va demara o investiție de 6 milioane de euro într-un country club, pe dealurile de la Jucu, pe un teren de 190.000 de metri pătrați, care va oferi birouri, spații de relaxare, incubator de afaceri, herghelie de cai și alte atracții ce vor construi, de fapt, o comunitate puternică. Avantajele față de orașe similare din alte țări sunt reprezentate de viața culturală a acestor orașe – festivaluri de muzică, de teatru, de film – și natura încă neatinsă care le înconjoară – vezi cazul proiectului mixt AFI Park Brașov.

Mă bucur să afirm că totuși costurile salariale nu mai sunt un avantaj și, cel puțin pentru industria IT, România nu mai este aleasă doar pe criteriile legate de costuri mici. De exemplu, România este în Top 3 al celor mai bune țări din lume pentru remote work, conform unui studiu recent al britanicilor de la Circle Loop, “România este una dintre piețele IT cu cea mai rapidă creștere din Europa Centrală și de Est. Această țară inovatoare are și unele dintre cele mai ieftine costuri medii ale pachetelor de internet fix în bandă largă!”, conform studiului.

Există, deopotrivă, și alte segmente ce vor fi starurile de dezvoltare, din prisma altor segmente de proiecte, cum sunt cele industriale. Cererea indică orașe precum Timișoara, Tîrgu-Mureș sau Bacău drept viitori poli de dezvoltare, datorită necesității de a lega lanțurile de distribuție de zonele centrale și estice ale țării.

Spre deosebire de capitala României, oraș̦ele regionale au trecut prin proiecte de reconfigurare, renovare și diversificarea mixului de servicii în zonele centrale, în ultimul deceniu. Care credeți că a fost efectul și cât de mult contează în atractivitate, retenție și potențial de noi investiții, cine se remarcă din acest punct de vedere? Dar potențialul unor noi zone datorită extinderii oraș̦elor și noilor cartiere

Nu putem să nu remarcăm Cluj-Napoca, Oradea sau Sibiul, care sunt fruntașe la a-și reinventa și sistematiza centrul istoric. De altfel, în Cluj-Napoca, planificarea urbană realizată cu arhitecți tineri și vizionari a redat orașului anumite zone care astăzi sunt “casă” TIFF sau a Untold – transformarea zonei Piața Unirii în zonă exclusiv pietonală, amenajarea obligatorie a malului Canalului Morii, care a oferit o promenadă – deși încă cu întreruperi – frumoasă și circulabilă, vezi zona proiectului mixt Record Park. Două poduri noi leagă astăzi două investiții total distincte, proprietatea The Office, deținută de Dedeman, și proiectul Record Park, care împreună, creează o comunitate de peste 5.000 de oameni care zilnic se pot întâlni la o cafea în piațeta centrală.

O viziune ambițioasă o are și proiectul Iulius Town la Timișoara, care a reconfigurat de la zero o zonă, de altfel, aridă a Timișoarei și care astăzi este un parc imens, cu carusel, cu lac, animale și cu peste 4.000 de arbori maturi și 10.000 de arbuști.

Ca urmare, vom vedea investiții ale unor companii din IT, dar și inginerie, producție auto, componente, care evaluează potențialul și – desigur – apreciază efortul autorităților locale, important în decizia de a plasa bugetele de investiții. Activitatea totală de închirieri pe piața de birouri din Cluj-Napoca, de exemplu, s-a ridicat la 17.000 mp, o creștere cu aproximativ 50% față de aceeași perioadă de referință a anului precedent. Expunerea noastră la piață ne conferă o imagine de ansamblu – cererea din Cluj-Napoca a fost dinamică și tranzacția medie s-a situat la 1.400 mp, ceea ce ne spune că există un <<bazin>> de companii de talie medie, între 50 și 200 de angajați, care aleg clădiri de birouri de calitate pentru activitatea și organizația lor.

În urma celor mai recente negocieri și contracte confirmate, care sunt principalele transformări – evoluții în sectorul dvs. de activitate? Înainte de a începe un proiect sau pentru a optimiza modelul de business ce recomandări aveț̦i pentru investitori, proprietari, în baza expertizei de până acum?

Griffes a închiriat în primele 10 luni ale anului peste 22.000 mp de birouri, dintre care 4.800 mp în orașe regionale, cu precădere Cluj și Timișoara. Observăm un apetit crescut al companiilor chiriașe de a deschide birouri în aceste două orașe, și vor urma Craiova sau Brașovul, ca soluții alternative la piața “supraîncălzită” a forței de muncă din București. Pentru dezvoltatorii curajoși, recomandăm gândirea unor proiecte mixte, dezvoltate în faze, cu funcțiuni atipice și care să genereze dorința de a locui/trăi acolo. O viață socială de calitate este apreciată acum mai mult că oricând. Vom vedea reînvierea ideii de “cartier” și de “proximitate”, doi termeni ce au fost dispăruți mai bine de două decenii din jargonul imobiliar, din cauza conceptelor de “destinație” și a giga-proiectelor, amplasate de obicei la periferia orașelor, din lipsa de terenuri mari disponibile în centru, dar și din rațiuni economico-financiare ale dezvoltatorilor. Chiriașilor le recomandăm structuri creative de a contracta spațiile, prin care să aibă flexibilitate dar și să ofere angajament către proprietari, în schimbul unor condiții financiare mai bune. Datorită serviciului nostru unic în piață de reprezentare a proprietarului, noi gândim cu proprietarul spațiile de la zero, începând cu scopul dezvoltării, volumetrii pentru fiecare funcțiune, suprafețe pe etaj, proporții – închiriere vs. vânzare, de exemplu, selecția operatorului – ancora de restaurant/ cafenea/ băcănie, facilități de retail sau transport etc. Facem lucrurile diferit și cel mai important, nu le facem reactiv. Pregătim proiectele din vreme, cu cel puțin 2-3 ani înainte de lansare, ceea ce ne dă vizibilitate și claritate în viitor. Totul se rescrie în jurul nostru, chiar acum când vorbim, și vom vedea apariția unor nevoi noi de la ocupanți, fie ei de chiriași de birouri sau de spații de logistică, sau rezidenți de bloc și, ca urmare, trebuie să pregătim produse noi și versatile. Posibil să deschidă segmente noi de piață, cum ar fi vânzarea de birouri mici, între 500-1.000 mp, sau dezvoltarea pentru vânzare de spații de producție și logistică de dimensiuni medii – pentru mică producție, ateliere, reparații, stocare intra-city.  În ce privește segmentul de spații industriale, lucrăm intens pe spații și terenuri industriale în orașele din aproprierea Bucureștiului – Ploiești, Brașov, Pitești – împreună cu investitori care caută să deschidă unități de producție și logistică de 5.000 – 20.000 mp.

Care sunt recomandările dvs. pentru autorități publice în demersuri precum promovare, relația cu investitorii, avize și diversificarea funcțiunilor în oraș̦e?

Transparența este unul din principalele atribute de care ar trebui să dea dovadă autoritățile publice, în fiecare departament, de la modul de cheltuire a fondurilor disponibile, la strategia de dezvoltare a orașului. În plus, ar trebui să existe o deschidere către mediul privat, deschidere spre a crea parteneriate, atât cu dezvoltatorii imobiliari, cât și cu furnizorii de servicii de digitalizare, spre exemplu.  Atunci când există comunicare între acești doi actori principali, apar beneficii pentru întreaga comunitate, nemaivorbind despre elefantul roz din cameră, care afectează deja toate marile orașe cu foarte puține excepții – dificultatea și blocajul în autorizarea proiectelor, respectiv dialogul anevoios, inexistent al acestora cu mediul privat. Este imperios necesar să deblocăm procesele de urbanism și autorizare și în capitală.

Care sunt obiectivele echipei pentru 2022?

Avem în portofoliu (reprezentare exclusivă) clădiri și proiecte cu investiții totale de peste 300 de milioane de euro, format din 4 clădiri de birouri în România și un proiect industrial de 120.000 mp în Ungaria, responsabilitățile și nivelul de capital ce ne-au fost încredințate fiind semnificative. Astfel, ne concentrăm în continuare pe închirierea de birouri, mai ales către companii nou intrate în piață și sperăm să rămânem cea mai activă companie de consultanță în principalele orașe regionale, cu cunoștințe aplicate și dedicate pentru aceste zone. Anul viitor avem ca țintă atragerea unui chiriaș de 20-30.000 mp în cadrul proiectului industrial din Budapesta, Ungaria, primul nostru proiect exclusiv în afara României, și transformarea acestui parc într-un reper veritabil de dezvoltare industrială, incluzând, de exemplu, o clădire cu facilități pentru șoferi, pentru cei aflați în tranzit, vestiare, cafenea și băcănie, punct vamal, dar și dotări tehnice de ultimă oră care fac din parcul respectiv mai mult decât o curte cu hale aliniate ordonat la centură. Dezvoltarea serviciilor noastre pe orizontală, pe segmentele de terenuri și tranzacții industriale, va fi susținută, corelativ, de o creștere a echipei și a expertizei noastre. Investim de pe acum timp și atenție în cursuri de specializare a consultanților și în multe ore de lectură, de specialitate și nu numai. Cred că este singura cale spre a asigura clienților noștri, dar și nouă, ca echipă în plină fază de creștere, o fundație solidă pentru etapele următoare.

___

Un articol publicat în revista TB 106 – “Orașele câștigătoare”

Total
1
Shares
Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Articolul anterior

Cum sprijină SAP dezvoltarea economiei digitale post-pandemie

Articolul următor

Autonom a obținut 48 de milioane de euro din obligațiunile manageriate de BT

Citește și:
Zi de Zi știri ecoomice:
Total
1
Share