După un 2020 în care perspectiva asupra viitorului pieței imobiliare a fost afectată negativ de contextul crizei sanitare, al doilea an de pandemie ne-a permis să tragem niște concluzii mai bine informate. Fără a submina ramificațiile economice severe ale pandemiei de COVID-19, care se vor extinde pe termen mediu, unele segmente ale pieței imobiliare din România au beneficiat în mod surprinzător de contextul nou apărut, potrivit raportului anual al pieței imobiliare realizat de Crosspoint Real Estate.
Si anume: vânzările rezidențiale au atins cote record, piața industrială și logistică a avut un succes impresionant, consumatorii și-au reluat obiceiureile de consum odată cu atenuarea restricțiilor, reducând presiunea resimțită de segmentul de retail; chiar și piața de birouri – printre primele segmente impactate – a avut o revenire moderată.
În ceea ce privește criza geopolitică aparută brusc în luna februarie a acestui an, Ilinca Timofte, Head of Research al Crosspoint Real Estate, remarcă: “Reacțiile inițiale privind efectul pandemiei COVID-19 asupra pieței imobiliare au fost extrem de emoționale, însă după doi ani putem vedea nu numai că majoritatea previziunilor negative nu s-au materializat, ci și că unele sectoare au avut o evoluție surprinzătoare în timpul crizei medicale. Am putea învața de aici, încercând să abordăm la rece actuala situatie geopolitică, să fim rezervați în previziunile pesimiste legate de efectul acesteia pe piața locală. Asta nu înseamnă, bineînțeles, să ignorăm contextul regional sau să ne așteptăm ca acesta să nu aibă nicio influență asupra pieței imobiliare românești. Momentan sunt, însă, factori de natură concretă mult mai importanți pentru piața locală: indiferent de criza de la nordul graniței, prețul energiei electrice și al carburanților este ridicat, lanțurile de aprovizionare și distribuție continuă să fie afectate, dobânzile vor crește substanțial pentru a tempera o inflație din ce în ce mai mare. În plus, în București, livrările de noi proiecte rezidențiale vor fi afectate în următorii ani de decizia autorităților locale de blocare a PUZ-urilor de sector, un aspect ce va influența atât evoluția prețurilor de noi unități, cât și dinamica pieței de terenuri și preturile acestora.”
În rândurile următoare, analistul Crosspoint Real Estate va evidenția câteva din momentele esențiale din evoluția pieței imobiliare din ultimul an și din primele trei luni ale anului 2022, precum și provocările și oportunitățile din perioada imediat următoare.
Investițiile instituționale în active rezidențiale își fac debutul pe piața românească
Activitatea investițională în 2021 a fost aproape de nivelurile înregistrate înainte de pandemie, la 909 milioane EUR, o creștere de 13% față de anul anterior. Chiar dacă segmentul de birouri rămâne în continuare prima preferință pentru investitori, acesta a avut o pondere semnificativ mai mică în totalul investițiilor -43% în 2021 față de 85,3% în 2020 și 62% în 2019. În schimb, activitatea investițională pe piața industrială a crescut, de la o pondere de 9% și 10,1% în volumul total de investiții în 2019, respectiv 2020, la o cotă de 31% în 2021. Un volum mai mare de investiții a fost înregistrat și pe piața de retail – 174 milioane EUR, comparativ cu doar 27,5 milioane EUR în 2020.
O serie de detalii în structura activității investiționale în 2021 indică o revenire a pieței. În primul rând, jucătorii autohtoni, a căror atitudine în 2020 a fost oarecum reticentă, au reînceput să-și manifeste interesul pentru activele românești. În al doilea rând, piețele regionale și secundare au reapărut pe radarul investitorilor.
În plus, în 2021 au fost observate două schimbări semnificative în peisajul investițional românesc: prima investiție instituțională într-un singur produs rezidențial, achiziția casei Braikoff, o clădire istorică situată în centrul orașului București, de către One United Properties, pentru 4,9 milioane EUR; datorită unui aflux de finanțări, instituțiile publice au intrat pe piața investițiilor imobiliare. Ambele tendințe vor continua și în următorii ani, condițiile de piață pentru evoluția lor fiind extrem de favorabilă. Putem observa deja, după trecerea primelor trei luni din 2022, că interesul instituțiilor publice în achiziționarea de active imobiliare continuă, odată cu vânzarea hotelului Onix din Cluj-Napoca către Universitatea Babeș-Bolyai, precum și intenția IGSU de a cumpăra o clădire de birouri pentru viitorul sediu.
Sentimentul de optimism din jurul pieței imobiliare a continuat și în primul trimestru al anului 2022. Volumul total al investițiilor a ajuns la 98,6 milioane EUR, un avans de 75% față de T1 2021. În timp ce entuziasmul de la începutul anului a fost atenuat de criza geopolitică bruscă, tranzacțiile ce se află momentan în curs de închidere și sentimentul general al pieței par să indice o activitate investițională susținută pentru restul anului.
Închirierile de spații de birouri aproape de nivelurile pre-pandemie, deși prezența la birouri este încă scăzută
Evoluția pieței de birouri din București în 2021 a fost caracterizată de un număr mare de livrări (peste 240.000 mp în 10 clădiri), care au condus la un stoc total de 3,59 M mp și de un volum total de închirieri de peste 300.000 mp, cu 53% mai mare decât cel înregistrat în 2020. Dezvoltatorii par să se îndepărteze de unele centre de birouri consacrate, cum ar fi Pipera și zona de nord a orașului. Noua zonă Centru-Vest, mult mai bine conectată, așteaptă majoritatea livrărilor în 2022. Aceasta zona a înregistrat, de altfel, și cea mai mare cerere în 2021, cu 24% în totalul volumului de închirieri. Centru-Vest continuă să se evidențieze ca un hub tehnologic al capitalei, 46% din companiile care s-au mutat în zonă anul trecut operând în domeniul IT&C. În același timp, farmecul istoric fără egal al centrului orașului a atras o serie de investitori în hoteluri și segmentul rezidențial în ultimii doi ani, iar dezvoltatorii de birouri le-au urmat exemplul.
Cererea a fost împărțită aproape în mod egal între noi închirieri, relocări și reînnoiri în 2021, extinderile reprezentând doar 2% din totalul activității de leasing. Pre-închirierile au reprezentat 14% din cererea totală. Deși pe piață au fost înregistrate unele subînchirieri, volumul acestora a fost semnificativ mai mic decât se anticipa la începutul pandemiei, în jur de 10.000 mp.
Sectorul IT&C și-a păstrat poziția de principal motor al cererii de spații de birouri, cu o pondere de 31% in total inchirieri. Companiile din sectoarele energetic și industrial și companiile private din domeniul sănătății au urmat IT&C in topul noilor chiriasi de spatii de birouri în 2021.
Volumul închirierilor de spații de birouri în primul trimestru din 2022 s-a menținut aproape la același nivel cu aceeași perioadă din anul precedent, la 64.863 mp. 62% sunt închirieri noi, urmate de reînnoiri, cu 21%. Cererea a venit, în principal, din sectoarele IT&C, servicii profesionale și retail/FMCG.
Patru noi proiecte de birouri însumând 72.000 mp GLA au fost livrate în T1 2022 în București: Tandem, situat în centrul orașului, @Expo Faza I în Expoziției, Sema Oslo si Sema Berlin în centru-vest. Alți 63.000 mp urmează să fie livrați până la sfârșitul anului.
Deși volumul inchirierilor a fost pe un trend ascendent în 2021, rata de neocupare în București este încă la un nivel ridicat, ajungând la 12% la sfârșitul lui 2021. Aceasta poate scădea în 2022, cu condiția ca cererea de spații de birouri să crească. Cu toate acestea, pe lângă rata mare de neocupare, ar trebui luată în considerare si prezența la locul de muncă. Multe companii au adoptat un mod hibrid de lucru în 2021, prin urmare, prezența la birou a rămas scăzută, iar o politică de prezență flexibilă prelungită ar putea duce la rate mai mari de neocupare în viitor. Conform Google Mobility Report, prezența în birouri în București a fost cu 38% mai scăzută, în medie, în 2021 față de perioada premergătoare pandemiei de COVID-19.
Cererea de spații industriale se ponderează post-pandemie
Stocul industrial al României a atins 5,8 milioane mp la sfârșitul anului 2021. Peste 600.000 mp de spațiu industrial nou au fost livrați în 2021, din care 60% în București. Evoluția constantă a pieței din 2015 a fost accelerată în contextul creat de pandemia COVID-19. Cei mai mari jucători de pe piață au profitat din plin de oportunitățile create în noile circumstanțe, adoptând o strategie asiduă de expansiune care a inclus atât livrări record, cât și achiziția de proprietăți existente. Direcția în care pare să se îndrepte, în prezent, piața industrială din România este spre un stoc mai mare și în continuă creștere, dar cu mai puțini proprietari majori de facilitati industriale.
Închirierile de spatii industriale au însumat 635.000 mp în 2021, o scădere anuală de 14%, dar cu 39% mai mare decât nivelul închirierilor înregistrate înainte de pandemie. Bucureștiul rămâne cea mai dinamică subpiață industrială, cu o cotă de 65% în totalul activității de leasing. Direct proporțional cu stocul existent, zonele de Vest și Nord-Vest ale țării au înregistrat a doua cea mai mare cerere în 2021.
Depozitarea, distribuția și logistica au fost principalele activități ale noilor ocupanți de spații industriale din România în 2021, unitățile de producție reprezentând doar 10% din cerere. După cum era de așteptat, întreruperea lanțurilor de aprovizionare a fost mai evidentă în 2021 decât în anul precedent. A fost un obstacol care a creat o undă de șoc în întreaga economie și a declanșat o creștere a prețurilor. Acest lucru a evidențiat și mai mult nevoia de facilități de producție la nivel local, precum și de lanțuri de aprovizionare mai scurte.
Cu 173.000 mp închiriați în primul trimestru din 2022, piața industrială din România continuă să avanseze, deși într-un ritm mai lent față de același trimestru din 2021, când au fost închiriați peste 223.000 mp de spații industriale. Este de așteptat ca dezvoltarea pieței să urmeze aceeași tendință stabilită în ultimii doi ani, cererea egalând livrările și menținând rate scăzute de neocupare, de 6% în București și 6,5% la nivel național.
Vânzări și preturi record în rezidențial
Evoluția neprevăzută a pieței rezidențiale în primul an al pandemiei s-a extins pe tot parcursul anului 2021, primele 9 luni ale anului constând chiar într-o cerere mai ridicată decât cea din 2020. Cu toate acestea, în ultimul trimestru al anului, vânzările au fost afectate negativ de creșterea vertiginoasă a ratei inflației, precum și de reintroducerea unor măsuri restrictive rezultate din creșterea numărului de cazuri de COVID-19. În plus, deprecierea monedei naționale față de euro (de la 4,8371 RON/EUR în 2020 la 4,9204 în 2021) și creșterea ratelor dobânzilor au pus și mai multă presiune atât asupra dezvoltatorilor, cât și asupra clienților.
Principala problemă a pieței rezidențiale în 2021 a fost, însă, creșterea fulgerătoare a costului materialelor de construcție, de până la 40% față de 2020. Combinată cu prețurile mai mari la energie și înăsprirea condițiilor de creditare, acest lucru a dus la o creștere abruptă a prețurilor locuințelor. În București, comparativ cu decembrie 2020, prețul mediu/mp era cu 17% mai mare la sfârșitul anului 2021. Prețul mediu pentru unitățile noi în 2021 a ajuns la 1.729 €/mp, în timp ce unitățile vechi au costat în medie 1.567 €/mp. În timp ce atât numărul de locuințe noi livrate, cât și numărul autorizațiilor de construire eliberate anul trecut au fost mai mari decât în anii precedenți, presiunea creșterii costurilor de construcție, precum și amânarea planurilor urbanistice a devenit tangibilă, aspect care va fi din ce în ce mai vizibil începând cu sfârșitul acestui an.
Vânzările de unități rezidențiale au atins un nou maxim în 2021, urmând tendința din 2020. La nivel național, vânzările au crescut cu 56% față de anul trecut, în timp ce în București și Ilfov s-a înregistrat o creștere de 41% a vânzărilor. Cererea s-a temperat vizibil în octombrie-noiembrie, afectată de creșterea prețurilor și a ratelor dobânzilor, împreună cu repunerea în aplicare a măsurilor restrictive.
Primele trei luni din 2022 au înregistrat, totuși, o creștere de 20% a vânzărilor față de aceeași perioadă din 2021. Schimbarea bruscă a peisajului geopolitic din luna februarie a marcat o pauză în apetitul cumpărătorilor de locuințe, deși interesul acestora pare să fi revenit parțial în prezent. Următoarea perioadă va testa rezistența pieței rezidențiale bucureștene față de o serie de provocări, precum costurile tot mai mari ale materialelor de construcție, dobânzile ridicate, deprecierea leului față de euro, amânările planurilor de urbanism. În timp ce prețurile sunt de așteptat să treacă printr-o creștere inevitabilă în 2022, este puțin probabil ca piața să poată susține o rată de creștere similară cu 2021.
Disponibilitatea redusă de terenuri va aduce creșteri de prețuri și anul acesta
Ultimul an a marcat o nouă creștere a prețurilor terenurilor la nivel național și mai ales în capitala. Bucureștiul are un PIB pe cap de locuitor mai mare decât media UE, ceea ce susține o cerere constantă din partea dezvoltatorilor de birouri, proiecte rezidențiale sau logistice. Această creștere uniformă, împreună cu disponibilitatea în scădere a terenurilor din centrul orașului potrivite pentru dezvoltări la scară medie și mare, au creat o piață a terenurilor foarte dinamică.
Numărul tranzacțiilor cu terenuri în București și Ilfov a fost în 2021 cu 12% mai mic decât anul precedent, însă cele mai mari tranzacții au însumat peste 350 de milioane de euro. Dezvoltările rezidențiale au fost principala destinație a terenurilor achiziționate în București în 2021, cu o cotă de 68% în totalul investițiilor.
Din cauza deficitului tot mai mare de terenuri din interiorul orașului, dezvoltarea localităților din împrejurimile Bucureștiului a continuat și în 2021. Zonele metropolitane ale principalelor orașe propice dezvoltării de proiecte rezidențiale sunt din ce în ce mai solicitate.
2022 va fi un an în care inflația va fi un factor prezent în mintea tuturor, situație care se așteaptă să ducă la o creștere cu 10-15% a prețurilor terenurilor. Pe lângă aceasta, o tendință care se poate observa mai mult în România în anii următori este faptul că piața rezidențială continuă să atragă în fiecare an mai mulți investitori instituționali. Investițiile instituționale în produse rezidențiale în întreaga UE au atins o cotă de 30% în activitatea totală de investiții în 2021, iar piața locală dă semne că este suficient de matură pentru ca segmentul rezidențial să treacă în următoarea etapă de dezvoltare. Acest aspect va duce la o activitate continuă pe piaţa terenurilor, lucru susținut de faptul că în primul trimestru din acest an vânzările de terenuri în București au înregistrat o creștere de 19% față de aceeași perioadă a anului anterior.
Fondată în 2005, Crosspoint Real Estate oferă atât servicii de tranzacționare și consultanță pentru domeniul imobiliar, cât și solutii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de proprietăți: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri și rezidențial. Crosspoint Real Estate este asociatul internațional Savills în România, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondată în 1855 – cu venituri de peste 2,15 mld GBP generate în 2021.
