Crizele în serie au modificat comportamentul cumpărătorilor de locuințe la Cluj-Napoca. Experții imobiliari recomandă achiziționarea acestora cu banii jos pentru a obține un preț mai mic, după care ele să fie închiriate sau revândute, cu un randament superior altor investiții.
Cum s-a văzut piața imobiliară, în 2022, din cele două sedii ale agenției RE/MAX Pro, aflate în centrul Clujului? Specialiștii imobiliari au constatat că, după anularea restricțiilor de pandemie, izbucnirea războiului din Ucraina aducea, în trimestrul I, nu numai cozi la pașapoarte, ci și clujeni care și-au pus locuințele la vânzare sau, de cealaltă parte, oameni care și-au înfrânat aspirațiile imediate de cumpărare.
Cu toate acestea, chiar pe picior de plecare, vânzătorii nu prea lăsau din preț. Piața chiriilor a supraviețuit atunci și prin beneficiile oferite de stat proprietarilor care le ofereau refugiaților ucraineni.
2022, anul în care s-a mers cu “faza scurtă”
“Clienții simțeau nevoia de consultanță, de expertiză, căutau întrebări la răspunsuri la întrebările cum este piața, cum evoluează lucrurile, scad prețurile? A fost un an în care ceea ce am planificat în 2021 nu s-a potrivit și în care s-a mers cu “faza scurtă”. În consecință, ne făceam planificări pe cel mult 2-3 luni. Așadar, o piață a vânzătorilor care își permiteau să le spună oamenilor “dacă nu iei tu apartamentul, oricum îl ia altul”, s-a transformat în una a cumpărătorilor.
Proprietarii au început să ne apeleze disperați să le căutăm cumpărători, că nu îi mai suna nimeni. La Cluj, la negociere, de obicei se merge în jos cu 1-2%, însă un apartament cu 2 camere, de 48 mp, într-un bloc mai vechi din cartierul Mănăștur, zona Kaufland, a fost cumpărat, cu banii jos, cu 100.000 euro, față de un preț de listare de 115.000”, ne spune Sorin Sucală, fondator al RE/MAX Pro.
Când intră valuta (de apartamente) în țară
Dacă trimestrele II și III au fost cu creșteri de prețuri, în trim. IV din 2022 mulți clienți au intrat în așteptare să treacă iarna, lucru care s-a reflectat în scăderea tranzacțiilor. Totuși, chiar și în această perioadă plină de incertitudini prețurile apartamentelor din Cluj-Napoca au crescut cu 10%, între februarie 2021 și 2022. Într-un fel era logic, deoarece materialele de construcții, energia s-au scumpit, iar inflația a accelerat. Cu alte cuvinte, prețuri mai mari, tranzacții mai puține.
2023 a început pe creștere în ianuarie și februarie. Agenții imobiliari se așteaptă la o perioadă de platou, cu creșteri de Paște și de Crăciun, când intră în țară mai mulți bani din afară. Pe piața rezidențială există acum oferte, dar nu mai sunt atât de mulți cumpărători. Creșterea dobânzilor bancare a influențat și ea mersul pieței: oamenii caută să nu se împrumute deloc sau cât mai puțin.
Nu atât de mult precum în alte părți, pentru că la Cluj oricum se achiziționau apartamentele majoritar din fonduri proprii. Atât că procentul de cumpărare a locuințelor “cu valiza de bani” a urcat la circa 60% din totalul tranzacțiilor, după o perioadă în care creditele imobiliare / ipotecare la bănci erau în creștere. În pierdere de turație la creditare, băncile s-au repliat și au încercat să stabilească parteneriate de exclusivitate cu agențiile imobiliare.
Două case în centru = un bloc nou
“Ne aflăm acum într-un moment bun de cumpărare a locuințelor cu banii jos, dacă dispui de cash. Criza precedentă, din 2009, ne demonstrează că prețurile încep apoi să urce la Cluj. Oricum au urcat, și în 2022, cam cu 1-2% pe lună, respectiv o creștere de până la 10% pe an, pe care nu ai putea-o obține dintr-un depozit bancar. Clujul atrage în continuare, chiar dacă statisticile vorbesc de o scădere a populației în oraș și o explozie la periferia acestuia”, consideră expertul clujean.
Cele mai căutate zone din Cluj-Napoca sunt apartamentele noi în cartierele clasice, precum Grigorescu, Plopilor (unde apar modernizările de pe malul Someșului), Gheorgheni care au toate facilitățile în proximitate, magazine, școli, biserici și sunt bine conectate la transportul în comun. Ansambluri ca Solaris, Maurer, Oxygen, Scala, Hexagon, din zonele centrală și semicentrală, au multe cereri, dar și construcțiile noi din apropierea centrului: străzile Paris, Someșului, Abatorului.
Există dezvoltatori care dărâmă câte două case în centru și ridică un bloc, dar și ansambluri noi în cartierul Sopor. Prețuri ceva mai mici se găsesc în cartierele Mănăștur și Mărăști, dar și în zonele Iris și Muncii (în transformare din platforme industriale în zone rezidențiale și de birouri), unde se așteaptă o creștere accelerată a ofertei, de mii de apartamente în construcție.
Cartiere și prețuri
- Grigorescu 2.500-3.000 euro/mp
- Gheorgheni 2.500-3.000 euro/mp
- Iris 2.500 euro/mp
- Între Lacuri 2.500-3.000 euro/mp
- Mănăștur 2.200-2.300 euro/mp
- Mărăști 2.300-2.400 euro/mp
- Muncii 2.500 euro/mp
- Sopor 2.500-3.000 euro/mp
Investitori la Cluj: mama și tata din străinătate
Dar cine sunt cumpărătorii de locuințe la Cluj? “Există oameni de 25-40 ani, cu acces la informație pe care știu să o exploateze, care lucrează în IT, corporații, gen Bosch, Yardi, Orange, și dispun de resurse proprii sau economii de cel puțin 100.000 euro, pe lângă care pot să ia un credit, chiar de nevoi personale.
Acești IT-iști, ingineri câștigă 1.500-2.000 euro/lună, deci au puterea financiară de a-și permite aceste achiziții. Cele mai cumpărate sunt apartamentele de 2 camere. Apoi, mulți dintre părinții studenților care urmează o facultate la Cluj lucrează în străinătate și dispun de cash prin care să achiziționeze, la faza de proiect, câte o garsonieră fetei și băiatului decât să suporte chirii de 4-500 euro/lună.
După ce termină facultatea, ei pot vinde acele garsoniere și să își cumpere un apartament de 3 camere dacă tânărul vrea să rămână aici și să își întemeieze o familie. Un apartament de 2 camere, la stadiul de proiect, achiziționat, în octombrie 2021, cu banii jos, la 100.000 de euro, în care s-au mai băgat 18.000 în amenajări, costa, la început de 2023, 150.000 de euro”, exemplifică Sucală.
Lucrează în SUA, cumpără apartamente lângă Someș
Cei mai mulți investitori din afara Clujului provin din județele Maramureș și Satu Mare, dar care lucrează de fapt în SUA, Franța, Marea Britanie, văd ofertele online, și pot cumpăra apartamente în cel mai înalt bloc din România, West City Tower (WCT), de pe Calea Florești.
Dacă achiziționează o locuință nouă de 2 camere în WCT cu 120.000 de euro, mai pun 10.000 pentru finisaje și o închiriază cu 600 euro/lună. Rezultă un venit din închiriere de 108.000 de euro în 15 ani. De altfel, cinci etaje din WCT vor fi folosite pentru închirierea în regim hotelier, pe Airbnb sau Bookin.com.
Un apartament nou se poate cumpăra, la stadiu de proiect și cu banii jos, și la 90.000 de euro, iar randamentul crește. Recordul de vânzare la RE/MAX Pro a fost de 4.044 euro/mp pentru un apartament de 2 camere, cu 45 mp, în complexul Vivido, din Gheorgheni, adică 175.000 de euro.
Topul “sateliților”
Conform experților imobiliari, un apartament în comuna Florești, zona Vivo Center se vindea cu 1.700-2.000 euro /mp, un duplex cu un pic de curte, în satul Tăuți costă 170.000 euro, semifinisat. Aici va apărea, în zona viitorului Spital Regional de Urgență, Oncos Parc – un ansamblu rezidențial cu 600 apartamente, vândute acum la promoție cu 1.350 euro/mp. La Dezmir, o casă “singur în curte”, cu 1.000 mp, teren generos, se vinde la 200.000 de euro, iar la Chinteni, același tip de casă, cu 500 mp, cu 170-180.000 euro.
În comuna Feleacu, o casă pe parcelă de 750 mp, singur în curte, are prețul de listare de 150.000-170.000 euro, dar o vilă cu piscină ajunge la 1 milion de euro. Specialiștii de la RE/MAX recomandă pentru achiziții de locuințe, în primul inel al Zonei Metropolitane Cluj, perimetrul de lângă Vivo și Valea Gârbăului. În schimb, sugerează evitarea comunelor Baciu, pentru traficul infernal și dezvoltarea haotică, pe dealuri, și Apahida – greu abordabilă pentru blocajele din zona aeroportului și de la sensul giratoriu de conexiune cu variantele ocolitoare spre Vâlcele sau Bd. Muncii.
Prețuri la locuințe în suburbiile Clujului
- Florești 1.300-1.500 euro/mp
- Apahida 1.200-1.300 euro/mp
- Baciu 1.200-1.300 euro/mp
Oradea, noul Eldorado
Un fenomen interesant este îndreptarea către Oradea atât a potențialilor investitori, cât și a dezvoltatorilor din Cluj-Napoca (Dan Pitic – Scala), aceste proprietăți fiind promovate intens, mai ales pe grupurile de imobiliare. “Există clujeni care cumpără apartamente în Oradea ca investiție, mai ales pentru revânzare, dar și pentru închiriere. Alții chiar se mută. Acest oraș devine atractiv pentru că are deschidere la graniță, e apropiat de Vestul Europei, în câteva ore ești la Budapesta sau îți bei cafeaua la Viena. În plus, are perspective bune de dezvoltare, un aeroport în modernizare, multe dezvoltări logistice, aquapark-uri. Atunci de ce să nu îți cumperi apartament la Oradea și nu într-un “ghetou” din Florești, că ambele au cam aceleași prețuri?”, se întreabă Sucală.
