Numărul locuințelor care au putut fi achiziționate sau închiriate a scăzut simțitor la nivel național, cumpărătorii având cel mai mult de suferit.
Raportul pieței rezidențiale a marilor orașe din România, pe trimestrul 3 al anului 2023, realizat de platforma Imobiliare.ro Market 360, arată că interesul pentru proprietățile existente pe ambele segmente de piață s-a apreciat, iar chiriile s-au scumpit.
Brașovul și Timișoara, mai accesibile
Perioada de timp necesară identificării cumpărătorului a crescut în mai toate marile șase centre regionale analizate, excepție făcând Cluj-Napoca. Capitala a atras cei mai mulți potențiali cumpărători, iar orașele Brașov și Timișoara s-au aflat într-o competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasament.
Brașovul rămâne în vizorul celor interesați de realizarea unor achiziții în scop investițional, inclusiv pentru închiriere ulterioară pe termen scurt. Randamentele sunt bune, iar cererea venită din rândul celor care își caută cazare nu este îngrădită de anotimp.
Timișoara este un pol de business important la nivel național, cu un climat propice pentru lansarea startup-urilor. Prețurile locuințelor se mențin accesibile. Veniturile potențialilor cumpărători sunt unele dintre cele mai ridicate la nivel național. Salariul mediu net a ajuns în județul Timiș la 4.700 de lei, al treilea din țară, conform datelor eJobs.
Un interes de achiziție redus a fost identificat în trimestrul al III-lea în Cluj-Napoca, unde prețurile se mențin la cel mai înalt nivel. Nu putem discuta, însă, despre o saturație a pieței locale în condițiile în care aici întâlnim cel mai ridicat ritm anual de creștere aferent cererii. Interesul pentru locuințele noi s-a majorat pe plan local cu aproape 40% în doar 12 luni.
Clujul este scump, cu ofertă slabă
Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare în cele mai mari șase orașe a scăzut dramatic în ultimele 12 luni. Cea mai afectată a fost piața rezidențială a Clujului, unde oferta aproape s-a înjumătățit.
Cluj-Napoca își păstrează poziția de lider în clasamentul celor mai scumpe orașe din țară pentru cumpărători. Avansul înregistrat în ultimii doi ani este de 23% la apartamente. Prețul mediu solicitat pentru locuințele listate la vânzare e de 2.500 euro/mp util, în condițiile unei cereri mai mari și a unei oferte tot mai reduse.
Orașul Brașov depășește capitala și se poziționează pe al doilea loc în top, cu un preț la vânzare de 1.647 euro/mp util. Există, însă, zone unde media urcă până în jurul valorii de 1.800 euro/mp util. În cazul orașului Timișoara oferta a scăzut cu 35% în același interval de timp, iar cererea a crescut simțitor.
Durata de timp necesară pentru găsirea unui cumpărător a crescut în trimestrul 3 majoritatea orașelor. În Cluj-Napoca prețul mediu atinge cel mai înalt nivel din țară. Aștepți, în medie, trei luni până la finalizarea tranzacției. Chiar și în aceste condiții, perioada de vânzare a apartamentelor a scăzut considerabil aici în ultimele 12 luni.
Pentru proprietarii din Timișoara așteptarea cumpărătorului ia sfârșit în două luni. Cea mai mare diferență între prețul de tranzacționare și ultimul preț cerut pentru apartamentele listate la vânzare poate fi observată, în acest caz, la 4,3%. Oferta s-a restrâns cu 35%, iar proprietarii așteaptă circa două luni găsirea cumpărătorilor.
Pe plan local, dar și în cazul orașelor Cluj-Napoca și București se negociază mai puțin la ora actuală în procesul de tranzacționare decât în trimestrul 3 din 2022. În Brașov și Timișoara, marja de negociere s-a apreciat în ultimele 12 luni.
Puține tranzacții în România
S-au efectuat mai puține tranzacții la nivel național în trimestrul 3 față de perioada similară a anului trecut. 67.000 de imobile s-au vândut în județele Cluj, Timiș, Constanța, Brașov, Iași și în București, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Doar în două din cele șase județe analizate s-au înregistrat creșteri la acest capitol. Este vorba despre Iași și Cluj.
Diverse deprecieri au apărut și în cazul celorlalte județe analizate, cu excepția Clujului. În primele nouă luni ale anului s-au eliberat 26.394 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în România, în scădere cu 23,5%. S-au eliberat cu 1.300 de autorizații în minus în Regiunea Nord-Vest, deci în județele Bihor, Bistrița-Năsăud, Cluj, Maramureș, Satu-Mare și Sălaj.
În trei regiuni de dezvoltare s-a evidențiat o creștere a numărului locuințelor terminate în trimestrul 2 2023 comparativ cu trimestrul 2 2022. Cea mai importantă scădere a putut fi observată în Regiunea Vest (-529 locuințe); județele Arad, Caraș-Severin, Hunedoara și Timiș).
Dacă poți, mai bine cumperi
Perioada minimă de locuire într-un apartament peste care cumpărarea acestuia devine mai avantajoasă este de 2 ani în Brașov. Rata pe care trebuie să o achite proprietarul este de 406 euro/lună. Bugetul de chirie trebuie să se situeze în jurul a 460 euro/lună. Achiziționând proprietatea faci lunar o economie de 54 euro.
După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție se apropie de 19.700 euro. Costul net al închirierii apartamentului este de 129.013 euro. Luăm în calcul plățile lunare, comisionul agenției pentru identificarea proprietății, garanția solicitată de proprietar care este returnată la încheierea contractului. Discutăm, astfel, despre un avantaj net de achiziție versus închiriere de 109.317 euro.
În Timișoara este mai avantajos să cumperi apartamentul cu 2 camere decât să-l închiriezi, dacă nu intenționezi să te muți mai devreme de 3,7 ani. Rata lunară aferentă locuinței este mai ridicată decât chiria solicitată de către proprietari. Costul net de achiziție poate fi estimat la 17.861 euro, în timp ce pentru închirierea apartamentului pe 18 ani trebuie să plătești 101.015 euro.
Lucrurile se schimbă și mai mult pentru cei care vor să se mute într-o locuință din Cluj-Napoca, oraș cu cele mai mari prețuri atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. Perioada minimă de locuire pentru un apartament cu 2 camere după care achiziția devine mai avantajoasă este de 4,9 ani.
Pe plan local ajungi să economisești bani stând cu chirie. Discutăm despre o diferență de aproape 80 euro/lună între rată și chirie. După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție pentru un apartament cu 2 camere se ridică la 30.461 euro, iar cel de închiriere, la 154.260 euro.
Procentul anual pe care îl reprezintă chiria din prețul proprietății este cel mai mic aici în rândul celor șase mari orașe analizate de Imobiliare.ro. Avantajul net de achiziție versus închiriere se apropie de 123.800 euro.
Chiria la garsonieră la Cluj: 350 de euro pe lună
Piața chiriilor a dominat în 2023, cererea fiind alimentată de o serie de factori. Un obstacol important apărut în calea cumpărătorilor a fost scumpirea finanțării. Unii dintre cei care își doreau să se mute în casă nouă au ajuns să-și orienteze căutările spre ofertele disponibile pe segmentul închirierilor.
Reducerea numărului de apartamente disponibile, dar și declinul înregistrat la nivelul tranzacțiilor au fost alți doi factori care au alimentat cererea de pe piața chiriilor. Cererea s-a intensificat, însă, în cea mai mare proporție în Timișoara.
În Cluj-Napoca a stagnat cererea, iar oferta s-a redus cel mai mult la nivel național. 7.300 de locuințe au fost disponibile în trimestrul 3 pentru cei 14.000 de potențiali chiriași care au căutat o proprietate pe Imobiliare.ro. Numărul de case și apartamente noi scoase pe piața închirierilor s-a redus semnificativ.
Proprietarii din Cluj-Napoca au solicitat, în trimestrul 3, cele mai mari chirii la nivel național. Persoanele care și-au căutat o garsonieră în acest oraș au fost nevoite să-și aloce un buget mediu de 350 euro/lună pentru plata chiriei.
Chiria pentru un apartament cu 2 camere, cel mai căutat tip de locuință în marile orașe din țară, a atins pragul de 550 euro/lună, cu 50 de euro peste prețul mediu solicitat în București. Prețuri similare s-au observat, însă, în cele două orașe în cazul apartamentelor mai spațioase, cu 3 camere.
Chirii mai ieftine la Oradea
Orașele Brașov și Constanța s-au aflat într-o competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasamentul celor mai scumpe chirii din România. Bugetul mediu necesar pentru închirierea unei garsoniere a fost de 300 euro/lună, în timp ce pentru o locuință cu 3 camere acesta a ajuns la 600 euro/lună.
În Sibiu și Craiova chiriașii au plătit 250 euro/lună pentru o garsonieră, respectiv 350 euro/lună pentru un apartament cu 2 camere. Locuințele cu 3 camere din Sibiu au fost scoase la închiriere cu un preț mediu de 470 euro/lună, cu 70 euro mai mare decât cel din Craiova.
Unul dintre cele mai accesibile orașe mari din țară pentru chiriași a fost, în trimestrul 3, Oradea. Proprietarii care și-au scos locuințele pe piața închirierilor au solicitat 180 euro/lună pentru garsoniere, 330 euro/lună pentru apartamentele cu 2 camere și 390 euro/lună pentru cele cu 3 camere.
Lansat în ianuarie 2000, Imobiliare.ro este cel mai accesat portal de profil din România. Portalul a depășit 1,9 milioane de vizitatori unici pe lună şi cuprinde cea mai mare bază de oferte din toate categoriile imobiliare la nivel național.
