Lecție despre credite imobiliare și refinanțări cu Ionuț Verzea, directorul rețelei naționale 123credit.ro. Ionuț Verzea are o experiență vastă în domeniul creditelor imobiliare și a refinanțărilor de credite. Acesta a vorbit într-un interviu pentru Transilvania Business despre creditare și despre refinanțări pe înțelesul tuturor.
Transilvania Business: Mulți români au o frică, o reticență când vine vorba să acceseze un credit. De unde crezi că vine aceasta?
Ionuț Verzea: Există această reticență, în special când vine vorba de credite ipotecare, de valoare mai mare și pe termen lung. De regulă, ne este frică de ce nu cunoaștem, iar lipsa de educație financiară, a înțelegerii cum o bancă funcționează și cum un credit se comportă în timp, contribuie decisiv la alimentarea acestor frici.
Experiențele trecute cu creditele în franci, experiențele din prezent cu rate dublate pe fond de inflație, întăresc în rândul colectivului gândul că un credit este periculos și mai bine te descurci fără, sau apelezi la el ca ultima soluție. Din nefericire, exploatarea acestei frici e susținută și de titluri în mass-media de tipul clickbait și e răspândită larg pe rețelele de socializare.
Însă singurul antidot la această frică este cunoașterea și informarea. Dacă utilizezi banii din credit pentru achiziționarea unui bun de valoare, dacă îți stabilești plafonul de rată pe care îl poți plăti în siguranță, și înțelegi că un credit este precum un organism viu care trebuie întreținut cu atenție pe toată durata lui, îți înțelegi pe deplin și drepturile, dar și obligațiile pe care le ai, nu prea ai cum să dai greș. Implicit, nici frica nu-și are locul.
Transilvania Business: Ai o carieră lungă în domeniul brokerajului de credite. De-a lungul activității tale în această profesie ai observat o schimbare a mentalității românilor care doresc să ia un credit?
Ionuț Verzea: Nu puține sunt cazurile când eu și colegii mei ne bucurăm să îi avem de clienți pe copii clienților de acum 15-18 ani. Și putem compara în multe feluri cum gândea generația trecută versus cea de azi. E evident că tinerii de azi sunt mult mai educați și mai sofisticați decât cei de acum 20 ani. Își cântăresc mai bine opțiunile, sunt mai prudenți și vor să fie foarte bine informați înainte de a lua o decizie. Mai e mult de lucru până când să ajungem la gradul de maturitate al țărilor din vest, dar e o certitudine că suntem pe drumul cel bun. Și sistemul bancar s-a schimbat în timp, e mai predictibil și transparent. Legile s-au schimbat și conferă mai multe drepturi debitorilor. Și acești factori contribuie decisiv la schimbarea mentalității colective.
Transilvania Business: Cei care doresc să-și achiziționeze o locuință, în special tinerii, au de ales între un credit Prima Casă și un credit ipotecar. Care sunt diferențele între cele două tipuri de credite?
Ionuț Verzea: În 2009, când s-a lansat, Prima Casă era foarte diferită de creditele ipotecare. Era clar mai avantajoasă. După 15 ani, avantajele cântăresc în favoarea creditului ipotecar standard. În primul rând, Noua Casă are un presupus avantaj de avans redus, de 5%, la un imobil până în 70.000 euro. Peste 70.000 euro, avansul e 15%, identic cu cel solicitat la un credit ipotecar. În rest, dacă comparăm produsele, nu ies la iveala avantaje, ba dimpotrivă. Azi un credit ipotecar are o dobânda anuală ce pornește de la 4,9%, și e si fixă în primii 3 ani. Cel mai ieftin Noua Casă are o dobândă de 8%. La Noua Casă nu ai opțiunea de dobândă fixă, produs cu mare căutare în ziua de azi, când clienții cer stabilitate. Marja de câștig la un credit Noua Casă, este mai mică, într-adevăr, de 2%. Însă creditele ipotecare au marje similare, 2,1% – 2,3%, dar nu mai plătești comision la Fondul de Garantare. Pe de altă parte, de vrei să refinanțezi sau să vinzi imobilul cumpărat cu Noua Casă, vei avea bătăi de cap suplimentare cu birocrația.
Transilvania Business: Când poate fi făcută și când este necesar să fie făcută refinanțarea unui credit?
Ionuț Verzea: O refinanțare poate fi făcută oricând, nimeni nu te poate obliga să stai cu un credit o anumită perioadă de timp. Însă trebuie să îndeplinești condițiile de creditare pentru a putea efectua această refinanțare. Subliniez că o refinanțare nu trebuie făcută obligatoriu la altă bancă. Băncile au înțeles să se adapteze și oferă refinanțare internă clienților proprii, atunci când aceștia o solicită și se încadrează pe condiții mai bune. Este necesară în două condiții: ori când situația ta financiară se schimbă, și ai nevoie să îți reevaluezi datoriile într-o formă adaptată, ori când pur și simplu constați că plătești mai mult pe creditul vechi decât ai plăti astăzi, dacă îți refinanțezi datoriile pe noile costuri. Oamenii nu refinanțează doar ca să plătească o rată mai mică. Sunt foarte multe cazuri când clienții refinanțează să plătească chiar o rată mai mare, dar să scurteze perioada de creditare. Însă și acest proces trebuie evaluat cu atenție. Refinanțarea are costuri, și trebuie calculat în cât timp îți recuperezi banii cheltuiți din economia de rată. Chiar dacă ai posibilitatea să te muți de la o dobândă de 6% al una de 5%, de multe ori nu face sens această mișcare, nu câștigi mare lucru, mai ales că pe lângă dobândă, băncile au diverse costuri precum comisioane lunare, anuale și asigurări de viață. Evaluarea trebuie făcută ținând cont de toate aspectele, și abia când există avantaje evidente, refinanțarea devine oportună.
Transilvania Business: Care este diferența dintre refinanțarea și restructurarea unui credit?
Ionuț Verzea: Nu toți clienții se încadrează la refinanțare. Fie că sunt supra îndatorați, fie profilul lor nu permite accesarea unui împrumut mai ieftin, fie întâmpină probleme financiare și riscă să intre în incapacitate de plată și în final la executare silită. Pentru a evita aceste scenarii, băncile oferă soluții de restructurare, prin care schimbă condițiile contractuale astfel încât să facă față noii situații a debitorului. Formele de restructurare sunt variate, fie că se acordă o perioadă de grație la plata ratelor, sau se reduce temporar dobânda, ori se prelungește perioada de creditare pentru a diminua rata. Spre deosebire de refinanțare, restructurarea de regulă se face pentru o perioadă limitată de timp, până când capacitatea de plată a clientului își revine la normal. În plus, un client care are restructurat creditul, este notificat în bazele de date și va avea dificultăți în obține un nou împrumut în viitor. Trebuie reținut faptul că restructurarea este calea de urmat atunci când refinanțarea nu e posibilă ori nu produce efectele dorite, dar debitorul are nevoie urgentă de schimbare a condițiilor de plată ca să nu ajungă în executare silită.
Transilvania Business: Ratele dobânzilor unui credit sunt în strânsă legătură cu inflația. Ce ar trebui să facă o persoană care a accesat un credit când inflația era ridicată, iar ulterior aceasta a început să scadă? Ar trebui să aștepte să mai coboare inflația pentru a-și refinanța creditul?
Ionuț Verzea: E drept că rata inflației și rata dobânzii sunt dependente. Dar nu e obligatoriu ca ele să crească ori să scadă în același ritm. De exemplu, inflația a început să crească brusc la începutul lui 2021. Dar dobânzile interbancare și-au început creșterea abia prin august. Vârful inflației a fost aproape de 15%, iar a dobânzilor interbancare pe la 8%. Acum avem o inflație de 7% și dobânzi interbancare de 6%. Previziunea BNR de inflație scăzută e pentru finalul lui 2025, deci scăderea va fi mult mai lentă decât urcarea. La fel probabil se vor comporta și dobânzile interbancare, care reprezintă baza de calcul a creditelor cu dobândă variabilă. Prin urmare, dacă azi ai oportunitatea să îți refinanțezi datoria la o dobânda sub rata inflației și chiar a dobânzilor interbancare, nu văd un motiv tehnic real pentru care ar merita să aștepți încă 2-3 ani ca rata variabilă să scadă natural.
Transilvania Business: Ce le-ai recomanda celor care vor să acceseze un credit pentru achiziționarea unui imobil? Există o perioadă potrivită pentru această decizie?
Ionuț Verzea: Nu există o perioadă potrivită sau nu pentru achiziția unui imobil, mai ales dacă e vorba de locuința proprie. Dacă nevoia există, prețul e corect, rata creditului ocupă maxim 25-30% din venit, e oportun oricând să îți cumperi locuința potrivită. Dacă vorbim de investiții, mai ales pentru speculă, nu e o perioadă în care să poți miza pe un câștig rapid. Prețurile imobilelor nu a scăzut, sunt tot în creștere, însă tranzacțiile sunt mai puține și anumite categorii de imobile se vând mai greu. Iar dacă vrei să vinzi repede, trebuie să lași la preț.
Transilvania Business: Piața imobiliară orădeană este una atipică, în care prețurile imobilelor a crescut vertiginos, iar veniturile populației din municipiu pare să nu țină ritmul. Care ar fi explicația ta pentru acest fenomen?
Ionuț Verzea: Prețurile se formează într-o piață, prin cerere și ofertă. Oferta este tipică unui oraș de 200.000 de locuitori, însă cererea este atipică, pentru că Oradea este un oraș cu avans impresionant al dezvoltării și imaginii. Iar când un oraș se dezvoltă în ritm alert, e normal să atragă doritori de investiții. Astfel, în Oradea avem cumpărători din București, Cluj, Timișoara, și din toate țările unde românii lucrează, chiar dacă ei nu își au originea aici. De asemenea, și fenomenul migrației prinde contur, familii tinere din orașe mai mari și aglomerate caută să se mute în Oradea pentru o calitate a vieții mai crescute.
Articol apărut în TB 131
