Locuințele accesibile – science fiction la Cluj. “Cartierele dormitor, noile ghetouri”

Împingerea tinerilor la periferia marilor orașe din cauza costurilor în creștere ale locuirii este o bombă cu ceas care amenință însăși coeziunea Europei, avertizează specialiștii de la nZEB Expo. În cadrul dezbaterii “Administrația publică în pas cu provocările societății urbane” ei propun locuințe sustenabile, însă la prețuri suportabile.

Corina Murafa, membru în Comitetul Economic și Social European (CESE) 

• Să vedem spre ce se îndreaptă societatea europeană, unde mai bine de jumătate din cetățeni trăiesc în orașe. Din 2020 am pus pe tapet la CESE o provocare urbană foarte mare: locuirea din perspectiva suportabilității costurilor. Acum 10% din populația Europei, 50 milioane de oameni, cheltuiește lunar 40% din venituri pe locuință, chirie, utilități. 42 milioane de europeni nu pot să își încălzească adecvat locuința din cauza costurilor. Costurile legate de locuințe cresc anual în UE cu o medie 7%, Ungaria și Țările Baltice au +22%.
• Dacă Pactul Verde European (PVE) nu va fi și unul just, acesta nu va mai fi deloc. În toamnă nu am mai putut ajunge la birou, în Bruxelles, pentru că marile bulevarde erau ocupate de mii de tractoare ale fermierilor care protestau împotriva PVE și tendinței de decarbonizare pentru că nu puteau să suporte aceste costuri ca business.
• Cerem un plan european al locuirii sustenabile din punctul de vedere al mediului și abordabile în privința costurilor. Vom avea pentru prima dată un comisar european pentru energie și locuire cu teme trasate ca plan european de suportabilitate a locuirii sustenabile, plan de acțiune pentru scăderea costurilor și creșterea standardelor de ocupare în construcții. Însăși coeziunea europeană este amenințată de criza locuirii.
• Când oamenii vor fi împinși în afara orașelor din cauza costurilor, dar cartierele dormitor de la marginea orașelor care sunt efectiv noi ghetouri pentru că doar acolo tinerele familii și-au putut permite să își cumpere o locuință, vor cauza probleme sociale și de mobilitate pentru că nu au în preajmă școli, grădinițe, magazine, deci trebuie să facă naveta, apar blocaje în trafic.
• La CESE milităm pentru un plan paneuropean de investiții în locuire suportabilă și sustenabilă. Banca Europeană de Investiții îl va construi, dar în anii următori se va constitui și un fond dedicat. Banii din politica de coeziune dedicați locuirii se vor dubla în viitorul exercițiu european.
• Pentru scăderea costurilor cu construcțiile avem mare nevoie de soluții din partea societății, profesioniștilor, specialiștilor. Noi le vom promova în politica europeană, dar nu putem lua decizii din birourile de la Bruxelles fără să ascultăm vocea societății, pentru ca apoi să le translatăm în strategia UE.
• Trebuie să armonizăm interesele legitime ale dezvoltatorilor de a-și maximiza profitul – pentru ei și acționarii lor – cu interesele la fel de legitime ale societății de a avea locuințe accesibile ca preț, spații verzi, orașe care să nu devină insule de căldură, de a respecta și limitele de mediu, nu doar de suportabilitate socială.
• În Bruxelles, am avut cazuri de cartiere noi în care negocierile au durat ani întregi, administrația publică venind cu interesul de mediu (parc public de 5 ha pe care să îl conecteze cu altele) și interesul de a avea un procent de locuințe sociale. Dezvoltatorul a spus că nu poate, că nu îi ies cifrele dacă dă 5 ha pentru parc. Soluția a fost “mai fă cinci etaje la cele trei blocuri planificate, ca să îți iasă prețurile, dar dă-mi cele 5 ha pentru parc”. Administrația trebuie să aibă arta negocierii și a echilibrării intereselor.
• Haideți să creăm cadrele de dialog structurat, civic și social, la nivel local pentru că încă 10 orașe din România vor face contracte pentru climă, unele au planuri de acțiune “verde” finanțate de Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare, cu idei bune, viziune și proiecte. Dacă nu avem cadrul legal pentru tranziția climatică, ne vom trezi că locuitorii nu vor accepta aceste schimbări.

Șerban Țigănaș, decanul Facultății de Arhitectură și Urbanism Cluj

• În Danemarca, Building Information Modelling (BIM), tehnologie prin care folosim instrumente digitale foarte performante pentru coordonarea proiectării și dezvoltării imobiliare, a devenit obligatorie. Astfel se reduce timpul de timpul de corectare a erorilor, se face o coordonare între toate specialitățile, nu se mai ciocnesc pe șantier țeava de gaz și cea de apă. Argumentul adoptării BIM a fost că aceste eficientizări și optimizări vor duce la scăderea costurilor.
• Toate aceste elemente s-au bifat în Danemarca, mai puțin reducerea costurilor. Explicația este că prețurile din piață nu reprezintă costurile, ci sunt lucruri care țin de real estate, evoluția piețelor, cât profit țintește fiecare. Deci găsești cheile de reducere, dar cineva din acest lanț nu renunță la marja de profit, costurile în dezvoltarea imobiliară nu vor scădea niciodată, zic unii.
• Trebuie să existe o justă, echilibrată negociere a proiectelor de dezvoltare urbană sau redezvoltare urbană. Pentru a face acest lucru ai nevoie de o anumită capacitate, de o știință subtilă; or, administratorul public sau politicianul care este acolo, deasupra, reprezintă un anumit grup de interese. În concluzie, această echilibrare rămâne doar o dorință teoretică absolut justă pe care nu prea o vedem în practică.
• La Primăria Cluj-Napoca am arătat, într-un anumit caz, că e nevoie de o negociere urbanistică mai subtilă. Mi s-a tăiat brusc microfonul și mi s-a spus că acolo nu ne târguim, ci aplicăm legea. Iar legislația nu poate să stipuleze în subtilitatea fiecărui caz niște cifre, lucruri, aplicate mecanic care pot duce la calitate într-un loc particular. Aici discutăm despre echilibrarea între economic, social, mediu și cultură, asta fiind definiția sustenabilității.

Eugen Pănescu, urbanist la Montag Studio

• Tema accesului la locuire lipsește din agenda urbană în România. Se discută despre eficiența energetică, indici de calitate, dar de tema costului pe care îl plătești pentru calitate nu se atinge nimeni. Spe comparație, Danemarca are suprafața locuibilă per capita cea mai mare din Europa, de 70 mp, mult mai mare decât celelalte țări din UE, România este la sub 40 mp.
• Statul român e incapabil să producă un stoc de locuințe publice după 1990, s-a comportat într-un mod antisocial față de locuitorii pe care trebuia să îi ajute. Puținul stoc de locuințe de stat prin ANL era destinat vânzării, deci din start programul trebuie repornit. Situația continuă: să ne uităm puțin ce categorii populează puținele ANL-uri făcute: am văzut la Ploiești locuințe care erau vile ca în cartierul Bună Ziua din Cluj, nu mai vorbesc de mașinile parcate în fața lor. Nu s-au făcut numai biserici și supermarketuri pe spațiile publice, ci și ANL-uri.
• Statul are o atitudine de abandon, iar capitolul locuirii este catastrofal în România. Lăsând locuirea total la latitudinea pieței, nu ai nici o pârghie să schimbi situația. La noi nu a fost asumare politică, poate va veni nouă generație de politicieni, cu mai mult succes, care cu mai multă presiune socială să își aducă aminte și de locuințe, nu numai să polistirenizeze, pe banii ocupanților ori pe gratis, ca la Sectorul 1 București.
• În alte țări există tipuri de interacțiuni eficiente, după negocieri pe locuire ce durau mult timp. La Bruxelles sunt contractele de cartier, folosite în discuțiile de detaliu (includ și bugetările participative, designul spațiului public, infrastructura socială), care nu sunt legi sau proceduri, ci niște instrumente adaptate exact cazurilor particulare. Evident, organigramele s-au lărgit pentru că nu aveai inițial oameni capabili să facă aceste lucruri.
• E nevoie să mobilizăm zonele administrativ și politic ca să își atingă ținte pe care nu și le vor propune de la sine. Zona civică trebuie să se organizeze, să crească în competență, pentru a fi câine de pază, dar și să reușească să colaboreze. Pentru asta îi trebuie un design de proces.
• În zona profesională nu trebuie să mai consumăm teren, să tratăm dezvoltarea prin peisaj, să vedem ce facem cu apele. Să ne uităm și la mediul universitar care joacă la toate capetele: este și consultant politic, și sprijin administrativ, și spirit civic, vrea să fie și mediu profesional ce produce servicii și intră în concurență de piață.
• Principala instituție care trebuie reformată este guvernul, nivelul național. E cel mai sărăcit de specialiști, lipsit de transparență. Misiunea M100 trebuie să testeze colaborarea între ministere pentru ca aceasta să producă o legislație intercorelată, nu separată, care să ne schimbe în bine viața. Dacă nu poate, guvernul să fie sprijinit cu capacitate din celelalte zone pentru că nu are cum să o furnizeze în următorii ani. Misiunea M100 este un test pentru guvern nu numai pentru a asigura finanțarea, ci și de a modifica legislația pentru a atinge aceste ținte. Orașele nu pot să salveze România, chiar dacă sunt magnet.

Claudiu Salanță, arhitect șef al Consiliului Județean Cluj

• Arhitectul șef din Copenhaga îmi spunea că are la dispoziție un buget de 12 miliarde de euro, dar nu poate să cheltuiască decât 5 miliarde. Noi suntem foarte departe de un asemenea deziderat.
• La Cluj avem o problemă de locuire, nu mai trebuie să ne ascundem, asta este și o problemă de administrație. Trebuie să învățăm de la alte țări: la Copenhaga orice construcție nouă care se face are o componentă publică de 20-25% care se negociază, se poate și în România.
• Noi trebuie să schimbăm acei indicatori urbanistici, să nu mergem pe maximi, ci pe minimi. De ce? Pentru că am posibilitatea să transport din punctul A în punctul B 20-30.000 de oameni dintr-o parte în alta și nu îmi permit ca oraș să țin terenuri goale. De acolo sunt costurile de fapt. Astăzi ne permitem luxul să ținem terenuri libere cu infrastructură și posibilitatea de transport. Hai să vedem că alea se duc în costul pe care îl plătim zi de zi de către noi fiecare dintre noi.
• Francezii iau un teren și îl urbanizează: fac infrastructura tehnico-edilitară, își rezervă teren pentru școli, grădiniță. Avem planuri urbanistice zonale (PUZ) prevăzute prin planul urbanistice general (PUG) care nu s-au mai făcut de 10 ani. Hai să terminăm odată un PUZ public pentru că duce la scăderea presiunii imobiliare. Este nevoie de asta deoarece la nivel de Cluj, de țară trebuie să ne asumăm legea zonelor metropolitane, dar cu o guvernanță metropolitană. E absurdă situația în care dintr-un PUZ cu două etaje cineva face unul cu șase etaje.
• În Florești am avut aprobate trei blocuri cu 32 de etaje, noroc că terenul a ajuns între timp la județul Cluj. Municipiul Cluj-Napoca nu a avut aprobată nicio asemenea documentație de PUZ, cea mai mare fiind pentru 25 de etaje. Este un lucru rău pentru că nu putem să rămânem în acele limite administrative virtuale. Spre pe str. Spre Florești peste un pârâu și după acea zonă avem reglementate case unifamiliale cu un etaj pe 1.000 mp, iar dincolo, pe aceeași suprafață am două blocuri. Unde e echitatea? Noi, ca țară, trebuie să ne asumăm odată aceste reorganizări administrative, nu e normal ca municipiul să nu poată lua o decizie care să influențeze zona de lângă.
• De multe ori nu ai cu cine să discuți la București, constați că parlamentarii sunt atât de rupți de realitatea cotidiană din administrație, încât te întrebi de ce i-ai mai ales. Avem legislație bună, dar nu ne stimulează nimeni să o aplicăm. De câte licitații publice de construire pe criterii ecologice ați auzit în România? Eu știu două la Cluj: Spitalul Pediatric Monobloc și Centrul de Transplant Multiorgan, licitații de 100-200 milioane € în care acest criteriu avea o pondere de 10-15%.
• Aceasta deși există cadrul în administrație pentru locul de unde îți aduci resursele, un ghid european de achiziții publice în care se spune: cu cât este mai aproape sursa de fabricație a unui produs, cu atât mai mult costurile încorporate în clădire de emisii de CO2 sunt mai mici pentru că transportul lung se elimină. Hai să vedem, la nivel guvernamental, că dăm 10 puncte în plus celor care fac achiziții ecologice, că la nivel parlamentar se dă odată acel cod al urbanismului pentru a avea acel cadru de negociere.
• Primul lucru pe care l-aș sugera este un curs pentru funcționarii Agenției Naționale a Achizițiilor Publice (ANAP) să înțeleagă ce înseamnă o achiziție “verde”, socială. Să îl facă oricine din minister, dacă nu îl fac eu, nu-i o problemă. Cineva trebuie să dea un ghid de criterii ecologice, creăm un asemenea unul cu 10 criterii, împreună cu universitarii, iar ANAP să nu mai aibă apoi nimic de completat.

Ovidiu Cîmpean – secretar de stat în Ministerul Investițiilor și Fondurilor Europene

• La un forum de mobilitate, am văzut imagini de la un protest de la Bruxelles în care erau aruncate pe jos stive de indicatoare cu accesul interzis mașinilor, deoarece cetățenii nu-și mai doreau această tendință de pietonalizare. În Barcelona se fac analize după implementarea conceptelor de superstradă legat de cât de repede acceptă cetățenii aceste modificări.
• Când eram la PCN, cetățenii solicitau mobilitate, spații pietonale și verzi, calitatea locuirii, acum constatăm o egalitate – multă lume cere pasaje, infrastructură auto. Trebuie să facem cunoscut cetățenilor direcția în care a luat-o Clujul ca parte a Misiunii 100 a UE, alături de Suceava și București – Sectorul 2, deci și-a propus ca până în 2030 să devină neutru din punct de vedere climatic, cu plan aprobat de CE. La nivel național încercăm să sprijinim cu 1 miliard € această tranziție “verde”.
• Clujul este victimă a propriului succes: faci Parcul Feroviarilor, evident în zonă cresc prețurile, faci malurile Someșului, la fel. Deci crește atractivitatea localității, este și un studiu al orașelor-magnet, unde își doresc să se mute cei mai mulți români dacă au posibilitatea. Piața va menține prețul crescut, însă dacă avem o abordare a Zonei Metropolitană Cluj (ZMC) prin extinderea infrastructurii de mobilitate sustenabilă, putem să reglăm prin astfel de măsuri inclusiv prețul la locuințe.
• O altă abordare ar fi stocul de locuințe publice care ar trebui să îl avem, unul cât mai mare, pentru ca și alte categorii profesionale să își permită. Cu mai multe locuințe publice am putea controla prețurile la un moment dat, fără a distorsiona prea mult economia de piață.
• Mediul privat trebuie să se pregătească mai bine de schimbările climatice, de adaptarea la noile realități. La Cluj s-au organizat o treime dintre concursurile internaționale de soluții de arhitectură de la nivel național, au fost 15 derulate de către municipalitate și județ. Vreau să văd că privații ne egalează în următorii cinci ani, cu 20 de soluții de arhitectură dezvoltate de către privați, în proiecte de retail. Să văd și acolo soluții bazate pe natură cum avem noi la Parcul Feroviarilor, în care apele pluviale merg către două lacuri cu biodiversitate, nu spre sistemul de canalizare.
• La nivel guvernamental practica ordonanțelor de urgență nu duce la un nivel legislativ care să creeze un cadru bun. Legea zonelor metropolitane este un șir de intenții bune, dar fără să ofere pîrghiile necesare: nici o finanțare, cotă parte din taxa pe valoarea adăugată să pot să implementeze proiectele de dezvoltare, nici posibilitatea de a bloca acele autorizații de blocuri cu 32 de etaje în Florești la limita unui cartier de case. Zonele metropolitane trebuie să beneficieze de finanțare pentru că dau 60% din produsul intern brut, iar Programul Operațional Regional nu poate să finanțeze cu proiecte de 4-5 milioane € proiecte cu impact în aceste zone.

10.000 de vizitatori la standuri

nZEB Expo, cel mai important eveniment local dedicat construcțiilor eficiente energetic, are loc la Cluj-Napoca între 1 și 3 noiembrie, la Sala Polivalentă. Acesta reunește 130 de expozanți, 35 de vorbitori locali și internaționali, care vor împărtășesc din experiența lor și expun inovațiile din domeniu. Printre vorbitori se mai numără Carlos Moreno (Pantheon Sorbonne University) – creatorul conceptului “Orașul de 15 minute” – model de reorganizare urbană în care cetățenii au tot ce le este necesar la 15 minute de mers pe jos de locuință, Victor Grosu (Grosu Art Studio), Francesco Nessi (Zephir Passivhaus Italia).

Organizatorii se așteaptă la 10.000 de participanți, de la specialiști din industrie până la beneficiari finali, interesați de confortul termic și de reducerea costurilor de energie. Tema centrală este reabilitarea energetică a construcțiilor și vizează atragerea publicului interesat de construirea de case eficiente, precum și a celor care vor să îmbunătățească performanța energetică a locuințelor existente.

Zona exterioară include expoziție de case prefabricate, echipamente de construcție de ultimă generație, un atelier de fierărie. Imprimanta 3D Wasp – The Crane construiește o structură de casă la scară reală, ce include fundație, termoizolație și armătură. Aceasta va lucra în toate cele trei zile de eveniment, iar participanții o pot vedea în acțiune la intrarea în Sala Polivalentă.

nZEB Expo este un parteneriat între Soflete.ro – platformă de conținut dedicat construcțiilor), The Concept Real Estate Advisers – companie specializată în vânzări și marketing dedicat construcțiilor și dezvoltărilor imobiliare, Universum Events – organizatorul unor evenimente de top în industrie. Standardul nZEB se referă la clădiri cu consum de energie aproape zero, deci cu performanță energetică ridicată.

Marius Șoflete – fondator Kraft Campus:

“Anul trecut ne plângeam că nu găsim meșteri. Eu am părăsit Clujul și am înființat un centru de formare profesională la Brașov, Kraft Campus, care pregătește forță calificată de muncă în construcții. Pentru acest eveniment m-am inspirat de la târgurile din străinătate, unde toată lumea este la un loc. Vedem aici 130 de producători de materiale de construcții, arhitecți, ingineri, auditori energetici, meșteri, dar și administrație publică, universitari, finanțatori. Ediția de la București a consemnat 15.700 de vizitatori, la Cluj ne așteptăm la cel puțin 10.000. Pregătim edițiile din 2025 la București și Cluj, în 2026 vom organiza East European Building Summit, cel mai mare eveniment de profil din această zonă a Europei dedicat construcțiilor integrate. Ne pregătim să ieșim internațional, la noi, în România”.

Daniel Tudor, CEO – The Concept:

“Planul este să facem tranziția la eficiența energetică prin detaliile care se întâmplă la nZEB Expo. Vrem să ducem evenimentul la nivel internațional pentru a ne putea întâlni cu oameni foarte valoroși, fonduri de investiții, companii mari. Așa aduci business acasă sau îl duci de aici în alte părți, deci se leagă mai multe relații comerciale și mai mulți bani. Vrem să ridicăm standardul în construcții, în dezvoltarea imobiliară din România, cu accent pe eficiența energetică, să fim Net Zero până în 2050. Aici ne pregătim pentru lumea care urmează să fie. Deseori primesc obiecția aceasta de la dezvoltatori: “da, să construim eficient energetic, dar unde o să mai bag asta în preț, că nu o să mai cumpere nimeni?”. Dacă ai un proiect la anvergura corectă, dezvoltatori cu intenție bună, cunoștințele și finanțarea care trebuie, poți avea un proiect la prețurile pieței construit în standard nZEB, adică eficient energetic”.  

Daniel Szekely, director executiv IMM –  Banca Transilvania:

“Eficiența energetică presupune bani în plus față de cât ai da în mod normal pe un proiect de investiții pe care cineva trebuie să te ajute să îi faci rost, să ai acel cash cu care să vii la început, iar aici intervine banca, sub formă de împrumut, dar nu singură, ci ajutată de stimulentele acordate de Fondul European de Investiții care acordă garanții, de statul român – diverse mixuri, garanții, stimulente financiare, costuri reduse pentru beneficiari. Deci banca ajută la efectuarea acestor investiții mai scumpe, care se vor amortiza, și vor scădea odată cu ieftinirea tehnologiilor. Banca susține apoi chiar pe cei care fac inovare, cercetare, producție, alături de hedge funding, venture capital”.   

Andrei Ștefănescu, director general adjunct – E.ON Energie România:

“Aceasta este o industrie care pune bazele în practică un viitor sustenabil, la care s-a angajat și compania noastră. Sustenabilitatea nu mai este doar o perspectivă a unui viitor îndepărtat, se construiește și se vorbește tot mai mult, se investește tot mai mult în această idee. Este foarte greu să nu îți dorești să fii unul dintre suporterii sustenabilității”.

Florin Mariș, CEO – Hexagon:

“Sustenabilitatea este un termen foarte în tendințe, un lucru pe care majoritatea oamenilor și-l doresc, dar care e este influențat de preț și de cât ne afectează confortul. Noi suntem aici să găsim soluții pentru ca avem un viitor mai bun, dar să nu compromitem confortul. Vorbind despre preț, sunt multe tehnologii inventate în lumea construcțiilor, dar unele nu sunt scalabile, fiind foarte scumpe și greu de implementat pentru case pasive. Noi vrem să aplicăm aceste tehnologii la un nivel mai mare, la locuințe colective. Când dezvolți un proiect foarte mare, ai posibilitatea să negociezi prețuri, să aduci tehnologii care nu ar putea fi folosite la o singură casă. Ne dorim să promovăm un proiect atât sustenabil, cât și accesibil, nu marșăm pe un preț mare, ci pe ideea ca produsul să devină accesibil, tendință și la nivel european. Cu bani mulți toată lumea poate face produse sustenabile, noi încercăm să facem cu bani puțini. 80% din populația din mediul urban trăiește în locuințe colective, ne dăm seama că acesta este principalul segment în care ar trebui promovată sustenabilitatea”.