Andreea Comșa, managing director Premier Estate Management, explică tendințe cheie în piața de real estate – sectorul rezidențial.
Ce a influențat revirimentul pieței imobiliare, sectorul rezidențial?
Segmentul rezidențial este pe un trend pozitiv în ceea ce privește numărul de tranzacții efectuate, lucru care se datorează unui cumul de factori. Doi dintre aceștia sunt creditul Prima Casa și cota de TVA redusă la 5 % pentru apartamentele ce se încadrează într-un plafon de preț de 380.000 de lei.
Al treilea factor important, care are un impact pozitiv asupra pieței rezidențiale, constă în relaxarea condițiilor de creditare din partea băncilor, în special reducerea avansului minim și a dobânzii la creditele ipotecare.
Nu în ultimul rând, dobânzile minime la depozitele bancare au determinat atât clienții finali să achiziționeze apartamente în scop investițional în care obțin un randament de 2-3 ori mai bun, cât și investitorii care au preferat să demareze dezvoltări rezidențiale pentru care pot obține randamente extrem de avantajoase.
Pentru 2016 – 2017, previziunile sunt optimiste și ne așteptăm ca vânzările să păstreze trendul ascendent, iar succesul dezvoltărilor imobiliare să atragă investiții suplimentare.
Care sunt principalele diferențe între București și celelalte zone ale țării din perspectiva dezvoltării unor noi proiecte/locuințe?
Domeniul construcțiilor de locuințe a înregistrat o creștere de aproximativ 11 % în primul semestru al acestui an, potrivit unor statistici INS publicate recent.
Din totalul locuințelor finalizate, cele mai multe au fost construite în regiunile țării aflate în dezvoltare, precum București – Ilfov, Centru, Sud – Est, Sud – Muntenia, Vest și Sud – Vest Oltenia, în timp ce scăderi au fost înregistrate în Nord – Vest și Nord – Est Moldova.
Ați fost prezentă la Târgul Imobiliar Național cu proiectul Cartierul Solar dezvoltat de compania pe care o conduceți. Care sunt principalele atuuri ale acestuia?
Cartierul Solar vine cu foarte multe elemente care-l diferențiază de alte proiecte existente în piață.
Este primul ansamblu rezidențial din România dotat cu panouri solare fotovoltaice pentru generarea de energie verde – regenerabilă și nepoluantă. Aceste panouri vor produce peste 600 MWh oră pe an și vor contribui la reducerea costurilor de întreținere și a emisiilor de gaze cu efect de seră.
În acest context, viitorii proprietari vor beneficia de costuri zero cu energia electrică consumată pentru părțile comune ale blocurilor – iluminatul din bloc, din zonele comune și funcționarea piscinei, iar energia produsă suplimentar în zile cu soare puternic va fi livrată în rețeaua tradițională.
Participarea noastră la târg cu acest proiect a fost una de un real succes, vizitatorii fiind interesați de tot ce aduce nou ansamblul, atât în ceea ce privește partea de energie regenerabilă cât și finisajele și construcția.
Ce impact ar putea avea legea referitoare la darea în plată asupra pieței imobiliare?
Piața imobiliară, după criza economică, este foarte fragilă și influențată major de orice schimbare legislativă sau economică, nefiind o piață stabilă. În ultimii trei ani, piața a intrat pe un trend ascendent, înregistrând creșteri de la un an la altul.
Estimările arată că anul 2016 va reprezenta apogeul acestor ultimi ani de creștere în sectorul imobiliar, atât ca număr de locuințe livrate, cât și ca valoare a investițiilor.
Faptul că s-a reușit introducerea în noul Cod Fiscal, creșterea plafonului de TVA 5 % la 450.000 lei de la 380.000 lei cât era până acum, este unul dintre cele mai bune semnale pentru piața de locuințe deoarece nu doar că vor crește vânzările de apartamente care depașesc 80.000 euro, dar, pe cale de consecință, dezvoltatorii pot începe proiecte în zone mai centrale, de o calitate mai bună, iar acest lucru înseamnă o evoluție în piața rezidențială.
Legea dării în plată în forma în care este formulată acum, adică incompletă, fără a face referire la un plafon al valorii proprietății sau să fie condiționată de locuirea efectivă a debitorului în apartamentul ale cărui rate nu și le mai poate permite, la care se adaugă și faptul că se aplică la toate contractele în vigoare, va crea un dezechilibru major în piața imobiliară, impactând în mod negativ economia.
Deși această lege pornește de la principii corecte și încearcă să ajute clienții băncilor care mulți ani la rând au considerat că sunt lipsiți de drepturi în fața unor abuzuri făcute de acestea din urmă, forma în care este legea adoptată nu reprezintă o soluție doar pentru cei care cu adevărat au nevoie de ajutor, ci, simultan, pentru toți cei care au multiple proprietăți și credite ipotecare cu valori peste sumele obișnuite împrumutate pentru achiziționare de locuințe.
Conform datelor BNR, ponderea sumelor restante pentru creditele mai mici de 150.000 euro, reprezintă doar 1.69 % din total, în timp ce restanțele pentru sumele care depășesc 150.000 euro și până în 2 milioane euro, reprezintă o pondere cuprinsă între 11.67 % și 38.5 %, iar cele peste 2 milioane euro, procentul ajunge la 46 %.
Un alt lucru important de menționat constă în faptul că această lege nu vine cu soluții directe pentru ajutorul celor care locuiesc în apartamentele pe care nu și le mai pot plăti, motivul fiind că o familie nu renunță cu ușurință la căminul ei, nu își mută copiii de la școlile la care merg de ani de zile și nu își schimbă întregul mod de trai, pentru a da casa băncii.
Clienții de bună credință, vor încerca mereu să ajungă la soluții cu banca, iar această lege îi ajută indirect să își renegocieze ratele și dobânzile.
Ce modificări ar putea surveni?
Dacă legea ar conține limitări de plafon și condiționări care să ajute doar debitorii care cu adevărat au nevoie de ajutor, impactul în sistemul bancar și, implicit, în piața imobiliară, nu ar fi major.
Cu toate acestea, dezechilibrul va fi reprezentat de multiplele proprietăți care vor fi date în plată de către cei care vor să scape de investițiile dezavantajoase pe care le-au făcut, fie că ne referim la mai multe apartamente care nu se mai vând, fie la terenuri sau case de vacanță.
Pe cale de consecință, băncile vor avea în portofoliu, un număr crescut de proprietăți și un apetit scăzut pentru a mai oferi credite ipotecare, cu alte cuvinte oferta va crește și cererea va scădea, deoarece accesul la creditare va deveni mult mai greoi.
La ofertele băncilor, adăugăm și oferta din piață care anul viitor va fi și mai mare decât a fost până acum. Acestea, coroborate cu scăderea aproape la jumătate a plafonului din programul Prima Casă și cu accesul îngreunat la credite ipotecare, vor genera o ofertă mult mai mare decât cererea. Urmarea va fi o scădere a prețurilor care poate determina mai multe cazuri de dare în plată.
Impactul va fi și asupra dezoltărilor imobiliare noi care de trei ani creează locuri de muncă nu doar în domeniul construcțiilor, ci în toate domeniile conexe, determinând creșterea consumului și contribuind, per total, la creșterea economică.
În situația în care această lege va fi aplicată, iar băncile vor înăspri condițiile de creditare, toate dezvoltările care erau luate în considerare să înceapă sau să fie continuate de anul viitor și care să nu fie bazate exclusiv pe programul Prima Casă, se vor opri deoarece va deveni mult prea riscant pentru dezvoltatori, iar business plan-ul nu va putea fi respectat.
Mai mult decât atât, chiar și proiectele care ar fi fost concentrate pe prețuri foarte mici și care vindeau în proporție de 90 % prin programul Prima Casă, își vor încetini ritmul, deoarece de anul viitor acest plafon scăzut aproape la jumătate, nu mai poate acoperi mii de locuințe care își caută clienți și ar fi fost nevoie de facilitarea creditării clasice, pentru a acoperi diferența.
Așadar, în forma actuală, legea dării în plată nu vine în ajutorul economiei, ci va avea efecte negative, ducând piața imobiliară cu 4 ani în urmă, iar toate eforturile făcute în ultimii ani și toată creșterea estimată pentru anul viitor, se va transforma într-un blocaj din care vom ieși doar când legea va fi schimbată și completată astfel încât să își respecte doar intențiile de ajutor ale celor cu adevărate probleme și nu ale tuturor celor care au fost iresponsabili în anii de boom imobiliar.
Dar până se va schimba legea, mulți își vor pierde locuri de muncă sau li se vor scădea salariile pentru că vor scădea comenzile, investitorii vor pleca în alte țări mai predictibile în legislație, iar economia va încetini. Tocmai de aceea, este bine ca legea să nu fie aplicată de la început, dacă nu va fi modificată într-un mod responsabil.
