Rezultatele CTP în H1-2023

CTP raportează un rezultat operațional ajustat EPRA specific companiei de 0,36 euro, datorită unei creșteri puternice a chiriilor de 7,5%; EPRA NTA pe acțiune a crescut cu 7,4%.

CTP a înregistrat în primul semestru din 2023 venituri nete din chirii de 268,3 milioane de euro, în creștere cu 26,8% față de anul precedent, și o creștere a chiriilor în termeni comparabili de 7,5%, în principal datorită indexării și reversiei în cazul renegocierilor și a contractelor de leasing care expiră. Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023.

Randamentul preconizat al CTP în ceea ce privește randamentul pe costuri (“YoC”) pentru cele 1,8 milioane de metri pătrați de proiecte în construcție a crescut la un nivel de 10,6%, ca lider în industrie, de la 10,1% la sfârșitul anului 2022. Portofoliul actual al Grupului a crescut la 11 milioane mp de GLA deținuți la 30 iunie 2023, în timp ce valoarea brută a activelor (“GAV”) a crescut cu 8,2%, ajungând la 12,4 miliarde de euro. EPRA NTA pe acțiune a crescut cu 7,4%, până la 14,84 euro. Veniturile EPRA ajustate specifice companiei au crescut cu 25,4%, ajungând la 158,1 milioane de euro. EPS EPRA ajustat EPRA specific companiei CTP s-a ridicat la 0,36 euro, fiind pe cale să atingă orientarea CTP de 0,72 euro pentru 2023.

Remon Vos, CEO, comentează: “Am văzut o creștere puternică a volumului închiriat în al doilea trimestru, cu un total de 850.000 mp semnați în primul semestru din 2023. Întrucât cererea ocupanților rămâne robustă, iar oferta de spații industriale și logistice noi este în scădere, spațiile libere rămân scăzute, ceea ce ne permite să continuăm să stimulăm creșterea chiriilor, nivelul chiriilor pentru noile contracte de închiriere pe care le-am semnat în S1-2023 fiind cu 12% mai mare față de S1-2022.

Europa Centrală și de Est (ECE), o regiune inteligentă din punct de vedere comercial, a înregistrat o creștere puternică în ultimii ani și se preconizează că va continua să înregistreze performanțe superioare în anii următori. Sectorul industrial și logistic din ECE beneficiază de factori de stimulare a cererii organice, cum ar fi profesionalizarea lanțurilor de aprovizionare, retailul online și companiile care caută să îmbunătățească rezistența lanțurilor lor de aprovizionare prin nearshoring și friend-shoring, cu producție în Europa pentru Europa, deoarece regiunea ECE oferă cea mai bună localizare a costurilor.

Continuăm să ne respectăm promisiunile, randamentul așteptat al proiectelor noastre de dezvoltare de 1,8 milioane de metri pătrați, care au un venit potențial din chirii de 133 de milioane de euro, a crescut la 10,6% și ne așteptăm ca acesta să se îmbunătățească și mai mult pe parcursul anului, datorită scăderii costurilor de construcție și a chiriilor mai mari. De asemenea, YoC-ul nostru de top în industrie și pipeline-ul profitabil continuă să genereze reevaluări pozitive, pe măsură ce ne mobilizăm banca noastră de terenuri, pe care am reușit să le achiziționăm la prețuri atractive.”

Puncte cheie

Niveluri ridicate și continue ale cererii de închiriere din partea unei baze largi de chiriași.

În S1-2023, CTP a semnat contracte de închiriere pentru 850.000 mp, cu venituri anuale contractate de 56 de milioane de euro și o chirie medie lunară pe mp de 5,47 euro (S1-2022: 4,88 euro).

Aproape două treimi din aceste contracte de închiriere au fost încheiate cu chiriași existenți, în conformitate cu modelul de afaceri al CTP, care constă în a crește cu chiriașii existenți în parcurile existente.

Unele dintre principalele contracte de leasing au inclus o prelungire de 54.000 mp cu TD SYNNEX, un distribuitor și agregator de soluții pentru ecosistemele IT, 52.000 mp cu Inventec, cu sediul în Taiwan, care produce calculatoare, notebook-uri, servere și alte dispozitive IoT și 28.000 mp cu o firmă germană de automobile care dezvoltă tehnologii de propulsie electrificată, toate în Republica Cehă. 27.000 mp cu Titan X, un furnizor global de sisteme de răcire pentru producătorii de vehicule comerciale, 25.000 mp cu un dezvoltator german de energie regenerabilă și furnizor de servicii și 25.000 mp cu TRUMPF Huettinger, un producător global de surse de alimentare pentru procesele de acoperire cu plasmă, încălzire prin inducție și excitare cu laser, toate în Polonia. În România, CTP a semnat un contract de închiriere de 18.500 mp cu o companie de retail care distribuie îmbrăcăminte sportivă.

Valorificarea acestor factori de stimulare a permis CTP să își crească cota medie de piață în Republica Cehă, România, Ungaria și Slovacia de la 27,8% la sfârșitul anului 2022, la 28,0% în S1-2023 și rămâne cel mai mare proprietar de active imobiliare industriale și logistice pe aceste piețe. Grupul este, de asemenea, lider de piață în Serbia și Bulgaria.

Cu peste 1.000 de clienți, CTP are o bază de chiriași internațională largă și diversificată, formată din companii de top cu ratinguri de credit solide. Chiriașii CTP reprezintă o gamă largă de industrii , printre care industria prelucrătoare, high-tech/IT, industria auto și comerțul electronic, comerțul cu amănuntul, comerțul cu ridicata și logistica terților. Această bază de chiriași este extrem de diversificată, niciun chiriaș nu reprezintă mai mult de 2,5% din chiria anuală, ceea ce conduce la un flux de venituri stabil. Cei mai importanți 50 de chiriași ai CTP reprezintă doar 33,3% din totalul chiriilor, iar majoritatea se află în mai multe parcuri CTP.

Portofoliu puternic generator de fluxuri de numerar.

Gradul de ocupare al companiei a ajuns la 93%[1]; această ușoară scădere față de 31 decembrie 2022 (94%) se datorează în principal livrării CTPark Amsterdam City. Rata de retenție a clienților Grupului rămâne puternică la 92% (S1-2022: 91%) și demonstrează capacitatea CTP de a valorifica relațiile de lungă durată cu clienții. WAULT al portofoliului s-a situat la 6,5 ani (S1-2022: 6,4 ani), în conformitate cu obiectivul companiei de >6 ani.

Nivelul de colectare a chiriilor s-a situat la 99,8% în S1-2023 (FY-2022: 99,7%), fără deteriorarea profilului de plată.

Veniturile din chirii s-au ridicat la 280,4 milioane de euro, în creștere cu 21,7% în termeni absoluți față de anul trecut. Pe o bază comparabilă, venitul din chirii a crescut cu 7,5%, în principal datorită indexării și reversiei în cazul renegocierilor și al contractelor de leasing care expiră.

Grupul a pus în aplicare măsuri pentru a limita scurgerile de taxe de serviciu, în special în Republica Cehă și Germania, ceea ce a dus la îmbunătățirea raportului venit net din chirii/venituri din chirii de la 92% în S1-2022 la 96% în S1-2023. În consecință, venitul locativ net a crescut cu 26,8% de la an la an.

O proporție din ce în ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investiții al CTP beneficiază de protecție împotriva inflației. De la sfârșitul anului 2019, toate contractele de închiriere noi ale Grupului includ o clauză de indexare dublă, care calculează creșterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:

• o creștere fixă de 1,5%-2,5% pe an; sau
• indicele prețurilor de consum[2] .

La 30 iunie 2023, 58% din veniturile generate de portofoliul grupului includ această clauză de indexare dublă, iar grupul este pe cale să crească această cifră la aproximativ 70% până la sfârșitul anului 2023.

Potențialul de revenire la S1-2023 se situa la 14,1%. Au fost semnate în mod continuu noi contracte de închiriere peste ERV-uri, ilustrând o creștere puternică și continuă a chiriilor pe piață și susținând evaluările.

Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023, în creștere cu 21,5% față de aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce demonstrează generarea puternică de fluxuri de numerar de către portofoliul de investiții al CTP.

Creștere profitabilă a portofoliului

CTP și-a continuat investițiile disciplinate în portofoliul său foarte profitabil.

În S1-2023, Grupul a finalizat 413.000 mp de GLA (S1-2022: 157.000 mp). Excluzând CTPark Amsterdam City, care a fost achiziționat în timpul construcției, dezvoltările au fost livrate cu un YoC de 10,4%, au fost închiriate în proporție de 85% și vor genera venituri anuale contractate din chirii de 16,0 milioane de euro, urmând ca alte 2,6 milioane de euro să apară atunci când acestea vor fi ocupate în totalitate.

Principalele livrări de produse construite în regie proprie în cursul semestrului I au fost: 51.000 mp în CTPark Vienna East din Austria (închiriată integral, printre altele, DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47.000 mp în CTPark Warsaw South din Polonia (închiriată, printre altele, Fiege), 41.000 mp în CTPark Sofia West din Bulgaria (închiriată Lidl) și 25.000 mp în CTPark Brno Líšeň (închiriată, printre altele, Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group și Dr. Max).

De asemenea, grupul a livrat CTPark Amsterdam City, o clădire de 120.000 mp în centrul orașului, prima clădire logistică XXL cu mai multe etaje din Olanda. Parcul, inclusiv instalația solară pe acoperiș de 6 MWp, are o valoare ERV de 17 – 18 milioane de euro, peste valoarea de subscriere, și este în prezent (pre)închiriat în proporție de 25%. Grupul se așteaptă să fie închiriat aproape în totalitate în cursul anului 2024. Parcul a obținut un rating BREEAM excelent și o etichetă energetică A+++++, cea mai înaltă disponibilă, sprijinind clienții să își atingă obiectivele ESG.

În timp ce costurile medii de construcție în 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe metru pătrat, CTP se așteaptă ca acestea să scadă sub 500 de euro pe metru pătrat în 2023, în parte datorită echipelor interne de construcții și achiziții ale CTP. Această scădere a costurilor de construcție, împreună cu creșterea continuă a chiriilor, determinată de cererea puternică a ocupanților și de nivelul scăzut al locurilor libere, a permis CTP să își mărească ținta YoC la 11% pentru construcțiile noi, un nivel de lider în industrie, susținut de modelul unic al parcului CTP și de expertiza internă în construcții și achiziții.

La sfârșitul semestrului I-2023, grupul avea în construcție 1,8 milioane de metri pătrați de clădiri, cu un venit potențial din chirii de 133 de milioane de euro și un randament al capitalului propriu estimat de 10,6%. CTP are un istoric îndelungat în ceea ce privește asigurarea unei creșteri durabile prin dezvoltarea condusă de chiriași în parcurile sale existente. 65% din proiectele în construcție ale grupului se află în parcurile existente, în timp ce 28% sunt în parcuri noi, care au potențialul de a fi dezvoltate la peste 100.000 mp de GLA. Livrările planificate pentru 2023 sunt preînchiriate în proporție de 56%[3] , iar CTP se așteaptă să ajungă la 80%-90% preînchiriere la livrare, în conformitate cu performanța istorică. Deoarece CTP acționează pe majoritatea piețelor în calitate de antreprenor general, deține controlul deplin asupra procesului și a calendarului livrărilor, ceea ce permite companiei să accelereze sau să încetinească ritmul în funcție de cererea chiriașilor, oferind în același timp chiriașilor flexibilitate în ceea ce privește cerințele clădirii.

În Polonia, grupul a semnat în total peste 190.000 mp de (pre)închirieri și are peste 40.000 mp în negocieri avansate. Se estimează că oferta de spații industriale și logistice noi în Polonia va scădea cu până la 40% între 2022 și 2024, în timp ce piața a înregistrat o absorbție netă record de 4,2 milioane mp în 2022 și creșteri ale chiriilor de până la 30%. Acest lucru a continuat în S1-2023, cu o absorbție netă de aproape 2,0 milioane mp, iar CTP este bine poziționat pentru a beneficia de aceste tendințe.

În 2023, grupul vizează livrarea a cel puțin 1 milion de metri pătrați – și chiar mai mult, dacă cererea rămâne robustă. Cele 196.000 mp de contracte de închiriere semnate în prezent pentru proiecte viitoare, care nu au început încă, ilustrează în mod clar cererea continuă a ocupanților.

Banca de terenuri a CTP se ridica la 20,7 milioane mp la 30 iunie 2023 (31 decembrie 2022: 20,3 milioane mp), ceea ce permite companiei să își atingă obiectivul de 20 milioane mp GLA până la sfârșitul deceniului. Banca de terenuri a fost aproximativ stabilă în comparație cu 31 decembrie 2022, Grupul concentrându-se pe mobilizarea băncii de terenuri existente pentru a maximiza randamentele, menținând în același timp o alocare disciplinată a capitalului în reaprovizionarea băncii de terenuri. 62% din landbank se află în cadrul parcurilor existente ale CTP, în timp ce 27% se află în parcuri noi sau este adiacentă unor parcuri noi care au potențialul de a crește la mai mult de 100.000 mp. 19% din banca de terenuri a fost compusă din opțiuni, în timp ce restul de 81% a fost deținut și, în consecință, reflectat în bilanț.

Lansarea investițiilor în energie solară este pe drumul cel bun

CTP se află pe drumul cel bun în ceea ce privește planul său de extindere pentru introducerea sistemelor fotovoltaice în cursul anului 2023. Cu un cost mediu de ~750.000 de euro pe MWp, Grupul vizează un YoC de 15% pentru aceste investiții.

Ambiția CTP în materie de sustenabilitate merge mână în mână cu un număr tot mai mare de chiriași care solicită sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le oferă i) o mai bună securitate energetică, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementărilor în creștere și/sau a cerințelor clienților lor și iv) posibilitatea de a-și îndeplini propriile ambiții ESG.

Pipeline-ul determină rezultatele evaluării

Evaluarea investițiilor imobiliare (“IP”) a crescut de la 10,1 miliarde de euro la 31 decembrie 2022 la 11,0 miliarde de euro la 30 iunie 2023, datorită, printre alți factori, transferului de 406 milioane de euro al proiectelor finalizate de la Investiții imobiliare în curs de dezvoltare (“IPuD”) la IP, unui rezultat net de reevaluare de 252 de milioane de euro, achizițiilor de active permanente de 103 milioane de euro și achizițiilor de terenuri de 50 de milioane de euro.

IPuD a crescut cu 4,6%, până la 1,2 miliarde de euro la 30 iunie 2023, în principal datorită progreselor înregistrate la dezvoltări, în timp ce proiectele în construcție au crescut de la 1,7 milioane de metri pătrați de GLA la sfârșitul anului 2022 la 1,8 milioane de metri pătrați de GLA la sfârșitul S1-2023. Costul pentru finalizarea portofoliului actual se ridică la 676 de milioane de euro.

GAV a crescut la 12,4 miliarde de euro la 30 iunie 2023, în creștere cu 8,2% față de 31 decembrie 2022.

Pe o bază comparabilă, CTP a înregistrat o reevaluare pozitivă de 0,4% în prima jumătate a anului 2023, constând într-un impact al randamentului de -4,8%, compensat în totalitate de impactul creșterii ERV-urilor și altele de +5,2%. Creșterea ERV în termeni comparabili s-a ridicat la 6,3%.

CTP se așteaptă la o creștere pozitivă în continuare a ERV pe fondul cererii continue a chiriașilor, care este influențată pozitiv de factorii de creștere seculară din regiunea ECE. Mai ales că nivelurile chiriilor din ECE rămân accesibile, deoarece, în ciuda creșterii puternice înregistrate, acestea au pornit de la niveluri absolute semnificativ mai mici decât în țările din Europa de Vest.

Randamentul revizuit a crescut cu 30 de puncte de bază în prima jumătate a anului, ajungând de la 6,8% la 31 decembrie 2022 la 7,1% la 30 iunie 2023.  Majorarea randamentului a fost determinată în principal de Republica Cehă, Slovacia și Ungaria, în timp ce în țări precum România, Serbia și Bulgaria s-a înregistrat o majorare mai mică a randamentului, deoarece randamentele din aceste țări erau deja mai mari.

Randamentul brut al portofoliului a fost de 6,6% la 30 iunie 2023. Având în vedere mișcările mai mari ale randamentului pe piețele din Europa de Vest, diferența de randament între logistica din ECE și cea din Europa de Vest a revenit la media pe termen lung. CTP se așteaptă ca diferența de randament să scadă în continuare, datorită așteptărilor de creștere mai mari pentru regiunea ECE.

Reevaluarea S1-2023 de 417,2 milioane de euro a fost determinată în principal de o reevaluare a IPuD (165,6 milioane de euro), de activele permanente, inclusiv stabilizarea livrărilor din 2023 (191,2 milioane de euro) și de banca de terenuri (62,3 milioane de euro).

EPRA NTA pe acțiune a crescut de la 13,81 euro la 31 decembrie 2022 la 14,84 euro la 30 iunie 2023, ceea ce reprezintă o creștere de 7,4%. Creșterea este determinată în principal de reevaluare (+0,94 EUR) și de EPRA EPS ajustat specific companiei (+0,36 EUR), dar a fost parțial compensată de dividende (-0,24 EUR) și de altele (-0,03 EUR).

Bilanț robust și poziție solidă de lichiditate

În conformitate cu abordarea sa proactivă și prudentă, Grupul beneficiază de o poziție solidă de lichiditate pentru a-și finanța ambițiile de creștere, cu un cost fix al datoriei și un profil de rambursare conservator.

În al doilea trimestru al anului 2023, Grupul a demonstrat că are în continuare un acces bun la piața împrumuturilor bancare, semnând în luna mai prima tranșă de 280 de milioane de euro dintr-o facilitate negarantată pe cinci și șapte ani cu un consorțiu de instituții financiare internaționale, la un cost fix all-in de 4,7%[4] .

În luna august, CTP a semnat:

• o facilitate de împrumut negarantată pe zece ani, în valoare de 200 de milioane de euro, acordată de o instituție financiară internațională; și
• Un împrumut garantat de 103 milioane de euro pe șapte ani la o bancă austriacă, la un cost fix de 4,7%⁴ .

De la începutul anului până în prezent, grupul a strâns 811 milioane de euro, din care 480 de milioane de euro sunt negarantate și 331 de milioane de euro garantate.

Piața împrumuturilor bancare – atât garantate, cât și negarantate – rămâne mai atractivă decât piața obligațiunilor, prețurile reflectând fluxurile de numerar sigure și în creștere pe termen lung ale CTP.

Poziția de lichiditate a Grupului pro-forma pentru facilitățile semnate în august se ridica la 1,5 miliarde de euro, compusă din 991 de milioane de euro în numerar și echivalente de numerar și un RCF neutilizat de 500 de milioane de euro.

În plus, a fost convenită o sumă semnificativă de facilități de împrumut suplimentare pentru a prefinanța dezvoltările din 2024, precum și scadențele din S1-2025.

Costul mediu al datoriei CTP a fost de 1,8% (31 decembrie 2022: 1,5%), 99,4% din datorie fiind fixă sau acoperită până la scadență. Scadența medie a datoriei a ajuns la 5,3 ani (31 decembrie 2022: 5,7 ani).

Prima scadență viitoare importantă a Grupului este o obligațiune de 400 de milioane de euro în T4-2023, care va fi rambursată din rezervele de numerar disponibile (991 de milioane de euro pro-forma). După aceasta, următoarea scadență materială a datoriei este abia la jumătatea anului 2025.

LTV-ul CTP a ajuns la 45,9% (31 decembrie 2022: 45,4%), cu puțin peste obiectivul companiei de a avea un LTV cuprins între 40%-45%. CTP se așteaptă ca LTV-ul la sfârșitul anului 2023 să fie de aproximativ 45%, atunci când sunt contabilizate reevaluările dezvoltărilor în construcție. Grupul consideră că acesta este un nivel adecvat, având în vedere randamentul brut mai ridicat al portofoliului său, care se situa la 6,6% la 30 iunie 2023. Activele cu randament mai ridicat conduc la un nivel sănătos al efectului de levier al fluxurilor de numerar, care se reflectă, de asemenea, în rata de acoperire a dobânzilor previzionată de 5,0x (31 decembrie 2022: 5,6x) și în raportul normalizat dintre datoria netă și EBITDA de 9,5x (31 decembrie 2022: 9,6x)

La 30 iunie 2023, Grupul avea 67% datorii negarantate și 33% datorii garantate, cu o marjă de manevră amplă în cadrul clauzelor sale pentru a crește valoarea datoriilor garantate, care sunt oferite la rate mai atractive decât cele de pe piața obligațiunilor în contextul actual.

La 3 august 2023, Moody’s a confirmat ratingul Baa3 al CTP, cu perspectivă stabilă.

Perspective și orientări

Dinamica închirierii rămâne puternică, cu o cerere robustă din partea ocupanților, un nivel scăzut al ratei de neocupare pe piețele CTP și o ofertă nouă în scădere, ceea ce duce la o creștere continuă a chiriilor.

CTP este bine poziționat pentru a beneficia de aceste tendințe. Proiectul grupului este foarte profitabil și este condus de chiriași. YoC pentru pipeline-ul CTP a crescut la 10,6%, în timp ce ținta pentru noile proiecte este de 11%, datorită scăderii costurilor de construcție și creșterii chiriilor. Următoarea etapă de creștere este construită și finanțată, cu 1,8 milioane de metri pătrați în construcție la 30 iunie 2023 și cu obiectivul de a livra cel puțin 1 milion de metri pătrați în 2023 – și mai mult dacă cererea rămâne robustă.

Structura solidă a capitalului CTP, politica financiară disciplinată, accesul puternic la piața de credit, banca de terenuri de top din industrie, expertiza internă în domeniul construcțiilor și relațiile aprofundate cu chiriașii permit CTP să își atingă obiectivele, grupul fiind pe cale să ajungă la 20 de milioane de metri pătrați de GLA și la venituri din chirii de 1 miliard de euro înainte de sfârșitul deceniului.

Grupul își confirmă orientarea de 0,72 euro EPRA EPS ajustat specific companiei pentru 2023.

Dividende

CTP anunță un dividend intermediar de 0,25 euro pe acțiune ordinară, o creștere de 14% față de S1-2022 și care reprezintă o plată de 70% din EPSRA ajustat EPRA specific companiei, în conformitate cu rata de plată a dividendelor de 70% – 80% din politica de dividende a grupului. În mod implicit, este vorba de un dividend scrip, dar acționarii pot opta pentru plata dividendului în numerar.

CTP este cel mai mare proprietar, dezvoltator și administrator de proprietăți imobiliare logistice și industriale listate la bursă din Europa, în funcție de suprafața brută închiriabilă, deținând 11,0 milioane de metri pătrați de GLA în 10 țări la 30 iunie 2023. CTP certifică toate clădirile noi în conformitate cu BREEAM Very good sau mai bine și a obținut un rating ESG “Low-Risk” de către Sustainalytics, subliniind angajamentul său de a fi o afacere sustenabilă.

^[1] Cu excepția CTPark Amsterdam City: 94%.

^[2] Cu o combinație de IPC local și UE-27 / zona euro

[3] Cu excepția Poloniei, unde grupul are mai multe dezvoltări speculative în parcuri noi, ca parte a intrării pe piață.

^[4] Include efectul acoperirii riscurilor