Costurile creditării cresc, iar tot mai puține tranzacții se încheie prin intermediul unui credit ipotecar, potrivit unei analize imobiliare.
În mai 2023 au fost vândute, la nivel național, 57.199 de imobile, cu 15.278 mai multe față de aprilie (+36%), conform Blitz Imobiliare. În mai s-au tranzacționat cu 7.407 de unități mai puțin față de perioada similară a anului trecut (-13%). Numărul ipotecilor, la nivel național, în mai 2023, a fost de 22.088, cu 6.245 în minus față de aprilie anul curent și cu 4.285 sub perioada similară a anului trecut.
Raportate la numărul de tranzacții, rezultă că, în mai 2023, doar 38% din tranzacții au fost realizate prin intermediul unui credit ipotecar. Concluzia Blitz este că numărul de ipoteci a scăzut, deși au fost realizate mai mai multe tranzacții. În perioada respectivă, la nivel național s-a înregistrat 94.128 de ipoteci, din 237.154 de tranzacții, 39% din total.
Condiții mai restrictive de creditare
“Numărul de ipoteci în scădere este strâns legat de condițiile de creditare mai împovărătoare în 2023. De la începutul lunii aprilie și până la finele lunii iunie se aplică valoarea IRCC de 5,98%, calculată pe baza datelor la tranzacțiile interbancare din octombrie-decembrie 2022.
Din 1 iulie IRCC se preconizează că va scădea foarte puțin, pentru prima dată în ultimii doi ani. De la 1 iulie și până la 30 septembrie, valoarea IRCC va fi de 5,93%, pe baza datelor zilnice publicate de Banca Națională a României în intervalul ianuarie-martie. Comparativ cu anul trecut, IRCC pe trimestrul 1 al anului trecut a fost de 2,65%, iar în trimestrul 2 a crescut la 4,06%”, se specifică în analiză.
Ce dobânzi impun băncile
“Odată cu creșterea indicelui în baza căruia se calculează dobânzile bancare, au crescut și dobânzile, respectiv ratele la creditele ipotecare, iar acesta pare să fie motivul principal pentru care mulți amână achiziția unui imobil.
La creditul BRD dobânda fixă este de 7,72% timp de 3 ani, iar la BCR dobânda fixă pentru cinci ani ar fi de 7,38%. La creditul ipotecar de la ING dobânda fixă este de 7,49%, iar cea variabilă este de 8,87%.
Dacă se alege o dobândă fixă pentru o perioadă mai lungă (timp de 8 ani), aceasta este de 9,29%, după care se revine la dobânda variabila IRCC+3,43% (respectiv IRCC +3,06%).
Pentru un împrumut cu o valoare de 400.000 de lei (80.600 de euro), pe 30 ani, rata lunară poate să ajungă la 3.000 de lei, la care se adaugă asigurări și alte taxe anuale”, potrivit Blitz Imobiliare.
Corecție de prețuri la Cluj
În timp ce numărul de tranzacții fluctuează puternic, prețurile la apartamentele de vânzare sunt din nou pe tendință de creștere după ce au scăzut în primele trei luni ale lui 2023.
“Prețul mediu la apartamentele de vânzare din București și-a continuat trendul de creștere, în 2023, până la 1.742 euro/mp, fiind mai ridicat cu +0,58% față de luna anterioară, mai ridicat cu +3,94% față de începutul anului și cu +7,46% mai mare față de mai 2022, când era la nivelul de 1.621 euro/mp.
În Cluj, după o lună cu tranzacții puține, prețurile la apartamentele de vânzare au suferit o corecție modestă de -2,97%. Prețul la imobilele de vânzare, în Cluj-Napoca și vecinătăți, în mai 2023, a înregistrat o medie de 2.126 euro/mp.
Față de luna mai a anului trecut, prețurile actuale sunt cu +3,25% mai mari. Iar față de prețul record înregistrat în Cluj în decembrie 2022, prețul mediu din luna mai 2023 a fost mai scăzut -6,3%”, se menționează în raport.
Număr dublu de vizionări pentru o cumpărare
“Cum impactează toți acești factori doritorii de a cumpăra un apartament sau o casă? Agenții noștri din teren au remarcat că cumpărătorii sunt mai indeciși, cântăresc mai mult și au nevoie de mai multe vizionări. ”Clienții au devenit mai prudenți și analizează mai atent ofertele imobiliare, și, de regulă, au nevoie de mai mult timp pentru a lua decizia de cumpărare”, a spus un broker imobiliar.
Cumpărătorii de imobile pun un accent mai mare pe calitate, deoarece banii se obțin mai greu, ratele sunt mai mari, iar decizia de cumpărare se ia după mai multe etape și cu luarea în calcul a mai multor factori”. Din datele interne ale Blitz rezultă că dacă acum 3-4 ani cumpărătorii se decideau după 5-6 vizionări, acum se hotărăsc abia după 10-12 vizionări”.
Ratele devansează chiriile
“Veștile nu sunt prea bune nici pentru investitori. Dacă acum un an, ratele la bancă erau mai mici decât chiriile și era rentabil să investești în imobiliare și să acoperi rata din chirie, chiriile n-au mai putut ține pasul cu ratele. Prin urmare, tot mai puțini mizează pe faptul că își pot plăti ratele integral din închirieri.
Acest fenomen a putut fi înregistrat și în baza noastră de date cu oferte. În special în Cluj au fost înregistrate chirii mai mari de la o lună la alta. Aici chiriile au crescut cel mai puternic, de la 350 de euro ca medie la începutul anului 2022, la 505 de euro în mai 2023.
Din cauza costurilor creditelor mari, tot mai puține tranzacții se realizează prin intermediul unui credit ipotecar. Cu toate acestea, prețurile nu sunt semnificativ mai mari față de anul trecut. Restul pieței cu capital disponibil de investit continuă să cumpere și să vândă proprietăți imobiliare, în condițiile actuale”, specifică experții de la Blitz.
